Стоит ли инвестировать деньги в земельные участки и дома в 2021 году?

Стоит ли инвестировать деньги в земельные участки и дома в 2021 году?

Существует расхожее мнение, что недвижимость всегда растет в цене. И действительно, анализируя стоимость квартир, можно заметить, что в долгосрочном периоде она постоянно увеличивается. Во времена кризисов бывает незначительный спад, но общий тренд остается возрастающим. А как обстоят дела с землёй и стоит ли инвестировать в приобретение участков в 2021 году?

Суть инвестиции в земельные участки

Человек, обладая стабильным доходом в настоящем, стремится его как минимум сохранить, а в идеале приумножить. Для этого существуют различные финансовые инструменты, и покупка недвижимости — один из них.

Обладая небольшими суммами можно вложить их в драгоценные металлы, акции, ценные бумаги или купить валюту в надежде на рост курсов. Но если в распоряжении инвестора есть несколько миллионов рублей, то стоит рассмотреть вариант покупки недвижимости: жилой, коммерческой или земли.

Несомненным преимуществом этого способа является ликвидность и надежность объекта инвестирования. Это имущество не может обесцениться как бумаги и деньги (что в истории нашей страны происходило не раз), и его всегда можно продать. Земля в цене за счет того, что ее можно использовать с различными целями, она интересует не только частных лиц, но и обеспеченные финансами организации.

Кризис и его последствия

С конца 90-х годов наша страна живет в состоянии экономических кризисов, сменяющих друг друга с периодичностью примерно раз в 10 лет, и текущее время не исключение. Кризис неразрывно связан с обесцениванием национальной валюты и инфляцией.

Люди зарабатывают примерно столько же, сколько и раньше, но из-за того, что цены растут, покупательская способность сильно падает. А общая закредитованность сегодня привела к тому, что многие оказываются неспособными оплачивать ипотеку или приобрести недвижимость. Часть населения, обладающая земельными участками ещё с советских времён стремиться получить доход, реализовав их на открытом рынке.

В итоге объекты выставляются на продажу, предложение значительно превышает спрос. А значит происходит снижение цен. Поэтому во время кризиса приобретение дорогих объектов, таких как недвижимость, машины и драгоценности может быть наиболее выгодно.

Важно правильно выбрать землю для инвестирования, чтобы в будущем получить доход. Неизбежное последствие экономического кризиса в том, что за ним обязательно следует восстановление и рост, это закон рыночной экономики, и этот фактор самый важный для инвесторов.

Советы специалистов

Ниже приведем несколько ключевых моментов, на которые эксперты рекомендуют обращать внимание, если вы планируете приобрести землю для инвестирования.

Срок инвестирования

Если речь идет о покупке земли, то не стоит ждать быстрого получения прибыли. Должно пройти несколько лет, пока объект вырастет в цене. Следует внимательно наблюдать за экономическими тенденциями в стране, читать аналитику и специальную литературу по тематике, слушать советы экспертов.

Важно купить участок по наиболее низкой цене, что возможно в самый пик кризиса, чтобы продать его в период роста с выгодой для себя. Иногда могут потребоваться годы, чтобы земля подорожала, но в итоге можно сорвать большой куш. Так происходит с собственниками участков на окраинах мегаполисов. Города разрастаются, пригороды становятся новыми жилыми районами и земля резко поднимается в цене.

Назначение земельного участка

Очень важно до покупки определить, для чего может быть использована приобретаемая земля. Если она предназначена для сельскохозяйственной деятельности, то вы не всегда сможете использовать ее для постройки дома или в других целях, в будущем могут возникнуть проблемы с продажей.

Стоимость таких участков относительно невысока, но и отдача от инвестиций сомнительна. Если только сам инвестор не планирует заняться сельским хозяйством и у него нет на примете готового покупателя в виде арго-предприятия. Лучше всего рассматривать земли, изначально предназначенные для жилищного строительства.

Наличие инфраструктуры и коммуникаций

Для того, чтобы выгодно продать участок через некоторое время, нужно понимать, в чем будет состоять ее привлекательность для покупателя. Наличие федеральных трасс, водоемов и возможности подвести газ и канализацию будет большим преимуществом.

Место расположения

Если выбираете землю для потенциальной застройки, то это должно быть по возможности живописное место с красивыми объектами природы и хорошей экологией. Люди в последнее время стремиться переехать за город именно для того, чтобы быть, что называется, ближе к природе и дышать свежим воздухом. При этом им необходимо иметь возможность добираться до мегаполиса в любое время года и при любой погоде.

Что выбрать?

Итак, мы определились, что наиболее интересный вариант для инвестиций — приобретение земельного участка под жилую застройку. Но и тут возможно несколько вариантов:

Коттеджи в коттеджных поселках

Это может быть просто кусок земли на территории будущего коттеджного поселка. Как правило, он обойдётся дешевле, чем земля с постройкой, а покупателя привлечет тем, что дом он сможет сделать какой угодно, по своему собственному дизайну. При этом расположение земли в месте массовой застройки обеспечит ему подведение необходимых коммуникаций, социум и инфраструктуру.

Ещё один вариант — земля без подряда на строительство. Это значит что вы приобретаете, а потом продаёте участок вместе с проектом будущего дома, но строить его собственник сможет самостоятельно или усилиями отдельно нанятых строителей.

Но самый удобный вариант — приобретение земли с подрядом, так как в этом случае девелопер, разрабатывающий данную территорию застройки, сам будет осуществлять возведение домов.

Собственнику ни о чем не придётся беспокоиться. Единственный минус в том, что сотка земли в этом случае обойдется дороже, но всегда найдутся люди, ценящие скорость, комфорт и надежность. Они готовы заплатить больше, чтобы избежать проблем, связанных с самостоятельным строительством, и предпочитают покупать готовое жилье с землёй.

Выгодно ли самому построить на земле дом на продажу — вопрос спорный, но если у инвестора нет в этом опыта, то скорее нет, чем да. В этом случае лучше довериться застройщикам.

Как перепродать?

Чем раньше вы приобретете землю, тем выгоднее будет инвестиция. Объекты недвижимости дорожают с приближением срока сдачи. В год стоимость может возрастать от 15 до 50%, в зависимости от привлекательности проекта. Дороже всего будет стоить готовый дом на участке в коттеджном поселке, готовом под заселение. В этом случае можно получить доход до 200%!

Земли без построек

Не обязательно земля нужна людям, чтобы построить на ней дом для проживания. Ее можно использовать в коммерческих целях, например для того, чтобы организовать на ней складской бизнес, производство, турбазу или построить многоквартирный дом.

Бывают даже случаи, когда люди приобретают участки, а потом продают или сдают их в аренду сотовым операторам, желающим установить в этом месте вышку. Инвестиции в землю в таком случае возможны, но нужно заранее подумать о том, где будет расположен участок и оценить будет ли дорожать земля. Чтобы получить высокий доход, стоит присмотреться к таким вариантам:

• участки близ окраин городов-миллионников: Москвы, Санкт-Петербурга, Самары, Красноярска и так далее;
• участки в курортных районах, таких как Сочи, Крым и даже Калининградская область;
• земли вблизи федеральных трасс и с возможностью подключения к коммуникациям.

Наличие хотя бы одной из характеристик означает, что эти объекты недвижимости будут всегда в цене, так как спрос земельные участки такого рода постоянный.

Как перепродать?

Важно выбрать наилучшее время для выставления объекта на продажу. Лучше заранее изучить градостроительные планы, чтобы понимать, какие территории собираются осваивать застройщики в ближайшем будущем. Зачастую компании, нуждающиеся в земле, сами разыскивают собственников и делают предложение. Если таких поступает несколько, вы можете продать участок максимально выгодно тому, кто предложит больше денег.

Покупать ли землю для себя?

Ответ на это вопрос зависит от того, чем вы занимаетесь и какие у вас планы. Если собираетесь в будущем построить на этом месте дом, то вряд ли можно назвать покупку инвестицией, но, тем не менее, приобретение земли в пик кризиса по низкой цене выгодно.

Если в будущем вы планируете организовать тут бизнес, то покупка — только часть инвестиций, а получение дохода будет зависеть от успешности вашего дела в будущем. Опять же, учитывая снижение цен, в кризис вложение денег в землю выгоднее, чем при экономическом подъеме.

Осуществляя инвестирование в землю надо понимать, что оно должно осуществляться за счет имеющихся наличных денег или беспроцентной рассрочки, а не ипотеки. Кредит возможен в том случае, если есть желание купить участок для себя. Переплата по ипотеке настолько высока, что покупка вряд ли окупится в ближайшие годы.

—>

Все об инвестициях в земельные участки: преимущества, недостатки и способы осуществления. Вкладываем деньги с наибольшей отдачей

Инвестиции в ценные бумаги и другие фондовые инструменты обещают доходность на уровне 8-20% годовых, банковские депозиты — 4-6%. Но грамотные инвесторы рассматривают и другие инвестиционные инструменты в качестве диверсификации инвестиционного портфеля, например, земельные участки. Анализ российского земельного рынка показывает, что цены на них растут, обещая хорошую доходность.

Наравне с рынком недвижимости, рынок земельных участков демонстрирует устойчивый рост. Одна из причин такой динамики — различные варианты извлечения прибыли из земли. Её можно использовать под застройку, перепродать с выгодой через несколько лет или разделить на несколько участков и перепродать по отдельности.

О капиталовложении в земельные участки

Земельный участок можно купить с построенной недвижимостью или без нее. Последующее строительство увеличивает стоимость земли, однако приводит к дополнительным трудозатратам и рискам для инвестора.

Российский земельный рынок растет ежегодно. Напрямую это относится к тем участкам, которые располагаются в крупных населенных пунктах, например, городах. Их можно использовать для частного строительства, возведения многоквартирных домов или организации бизнеса. Это приводит к росту стоимости незастроенной земли. Участки в сельской местности продаются хуже, так как область их использования ограничена сельскохозяйственными целями или частным домовладением.

Рынок земли и его перспективы

Нет связанных сообщений

Инвестирование в земельные участки может быть направлено на кратко- и долгосрочную перспективу. Специалисты отмечают, что земля в России дорожает, однако сейчас имеется большое количество объектов, готовых к продаже или сдаче в аренду. Конкуренция приводит к тому, что краткосрочная доходность вложений в землю снижается.

Рынок земли зависит от ее расположения. Наибольшую стоимость и инвестиционную привлекательностью имеют участки в пределах крупных городов или расположенные на их границе. Земля сельскохозяйственных владений, а также удаленная от населенных пунктов, имеет меньшую рентабельность.

Плюсы и минусы инвестиций в землю

Любой тип инвестирования имеет определенные преимущества и недостатки, так как идеальных методов увеличения капитала нет. Капиталовложение в земельные участки не исключение. Основными плюсами такого вложения средств являются:

• Стоимость, подходящая для большого числа инвесторов. Земельные участки без строений имеют комфортную цену, а в перспективе способны принести высокую доходность.
• Постройка строений приводит к увеличению стоимости земельного участка. Полученные в результате его продаже денежные средства, могут в 2-3 раза превышать первоначальные вложения;
• Инвестирование в землю — надежный метод сохранения и увеличения финансовых активов. Цены на земельные участки повышаются постоянно и не имеют периодов резкого снижения.
• Земельный участок в собственности позволяет реализовать различные инвестиционные идеи — от продажи его в первоначальном виде до застройки с многократным увеличением цены.

Земельные участки под инвестиции имеют и ряд недостатков:

• спрос на землю, по мнению экспертов, сохраняется на низком уровне. Длительность продажи может доходить до нескольких лет, что негативно влияет на доходность продавца. Земля с высоким спросом имеет следующие характеристики: выгодное расположение, застройка объектами и наличие коммуникаций;
• на рынке имеется много предложений, что приводит к высокой конкуренции. Перед вложением денег в земельный участок, следует проанализировать рынок и выбирать землю в области низкой конкуренции при сохранении ее привлекательности для покупателя;
• приобретение земельного участка приводит к появлению необходимости уплаты налога на землю. Он зависит от его площади, стоимости, предназначения и ряда других параметров;
• землевладение имеет определенное функциональное предназначение, указанное в документах. Эксплуатация для других целей не законна. Инвесторам следует помнить об этом, так как покупка сельскохозяйственных участков не позволит продать их для коммерческого или жилого строительства.

Посмотрите также: Биткоин биржи для заработка криптовалюты. Пошаговая инструкция, как начать торговать, чтобы не уйти в минус + стратегии и обзор самых популярных бирж

Перед инвестициями в землю нужно изучить указанные плюсы и минусы. Комплексный анализ позволит правильно выбрать участок с высокой доходностью в будущем.

Видео: Как инвестировать в земельные участки

Категории участков для инвестирования

Каждый земельный участок предназначен для определенной цели. Ее указывают в документах на землю. На сегодняшний день выделяют следующие виды функционального предназначения:

1. Населенные пункты или ИЖС. На земле разрешается строить помещения для бизнеса и жилые дома. Наиболее привлекательный вид земельного участка в плане инвестирования.
2. Сельскохозяйственного назначения для выращивания растений, разведения скота и хранения полученной в результате этих действий продукции.
3. Участки для производственных и транспортных целей. Разрешается заниматься деятельности в области энергетических ресурсов, транспорта и схожих с ними нишах.
4. Лесной фонд — строительство любых капитальных строений в лесных угодьях запрещена.
5. Водный фонд, представленный искусственными или естественными водоемами. Может использоваться для туристических, рыбоводческих и других целей, не противоречащих законодательству.
6. Особо охраняемые по типу заповедников, культурных объектов, объектов национального достояния и др..
7. Земли запаса, принадлежащие государству и не подходящие для осуществления любой деятельности.

Ряд владельцев земли перед продажей земельного участка заявляют, что вид категории может быть изменен. На практике это сопряжено с рядом трудностей. В большинстве случаев наблюдается отказ регулирующих органов об изменении статуса земельного участка. Кроме того, сама процедура требует больших финансовых и временных вложений. Для большинства инвесторов, не нацеленных на многомиллионную прибыль, это не приведет к значимому увеличению доходности.

Как понять, что участок перспективен для инвестиций?

Перед инвестированием в землю рекомендуется оценить ее предварительную рентабельность. Это позволяет гарантировать ликвидность и определить вероятность ее будущей перепродажи. Для оценки рентабельности используют следующие показатели:

• расположение участка. Земля, расположенная в черте города, имеет высокую вероятность последующей выгодной перепродажи;
• границы участка с правильной формой;
• проведение коммуникаций, облегчающих последующую застройку и эксплуатацию;
• готовая инфраструктура;
• грунт с качественными характеристиками;
• разрешения на застройку.

На земельном участке, соответствующем данным показателем, возможна реализация большого числа проектов, направленных на повышение стоимости земли.

Получение прибыли

Земельные участки имеют несколько путей получения прибыли от инвестиций. Их выбор зависит от возможностей и желания вкладчика. Сегодня на рынке популярные следующие подходы:

• перепродажа земельного участка с увеличением его стоимости;
• строительство многоквартирных жилых домов и их последующая продажа;
• строительство объектов коммерческой недвижимости с их последующей продажей или сдачей в аренду.

При выборе стратегии необходимо правильно оценить уровень спроса на землю и перспективность приобретаемого участка. Если планируется строить жилую недвижимость, то следует предварительно оценить среднюю стоимостью жилья. Это позволяет определить предварительную рентабельность и решить вопрос об инвестировании.

Посмотрите также: Как купить акции физическому лицу и получать дивиденды. Дивидендная стратегия инвестирования в американские и российские компании

Постройка коммерческих объектов выгодна в тех случаях, когда участок находится в общественном месте с большим трафиком людей. Он напрямую влияет на привлекательность строений для бизнеса, а значит определяет возможную стоимость продажи или сдачи помещений в аренду.

Прибыльность при перепродаже участка зависит от ее срока. Эксперты считают, что возврат вложенных денег занимает 5-15 лет. Это ограничивает инвестора и отдаляет получение чистого дохода.

Процесс оформления документов при приобретении

Приобретение участка в собственность и оформление права на его владение требует соблюдения юридических процедур. Для них потребуется подготовить ряд документов:

1. Паспорт заявителя или другой документ, удостоверяющий личность.
2. Заявление о регистрации права на землю. Оно должно быть заполнено по установленному образцу.
3. Квитанция об оплате гос. пошлины.
4. Подписанный двумя сторонами сделки договор купли-продажи. В том случае, если продавец женат или замужем, потребуется нотариально заверенное согласие супруга (супруги).
5. Документы продавца, подтверждающие его право на владение земельным участком.
6. Акт приема-передачи участка.

Покупателю следует обратиться в многофункциональный центр для подачи документов на рассмотрение. Средний срок получения права на землю — 2 недели.

Основные стратегии инвестирования

Эксперты по инвестированию выделяют 9 стратегий для получения доходов с земельного участка. Некоторые из них требуют дополнительных временных и материальных затрат, а некоторые только выжидательной тактики.

Стратегия №1 — участок под ЛПХ разделить на участки под ИЖС

Перед тем, как купить участок, инвестору необходимо изучить План земельной застройки и обратить внимание на виды разрешенного использования земли. Изучение кадастровых цен позволяет отбросить регионы с завышенной стоимостью.
При поиске земельных участков следует ориентироваться на землю для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) с размерами от 50 соток. Это необходимо в связи с последующим разделением ЛПХ на участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) с целью получения максимальной прибыли.

После приобретения участка, инвестор заказывает межевание земли в 50 соток на 5 отдельных участков по 10 соток. Между ними устанавливают новые границы и переоформляют право собственности, указывая, что земля будет использоваться для индивидуального жилого строительства. Для этого необходимо обратиться в РосРеестр.

Полученные 5 участков можно продавать без застройки или же начать строительство домов. Указанная стратегия позволяет увеличить капитал в 2 раза за 1-1,5 года.

Стратегия №2 — участок КФХ разделить на участки под ИЖС

Участок КФХ предназначен для крестьянского фермерского хозяйства. Стратегия по переводу его в категорию ИЖС требует дополнительных затрат времени и финансов по сравнению с первым способом получения прибыли. Однако получить землю под КФХ проще.

Перед получением земельного участка необходимо зарегистрировать крестьянское фермерское хозяйство. После этого в соответствии с 446-ФЗ муниципалитет выделяет земли сельхозназначения. Инвестор может расформировать созданное хозяйство через 2-3 месяца, решив на общем собрании разделить землю между его членами. Для этого следует обратиться в РосРеестр. Возможная рентабельность ниже предыдущей стратегии, так как перевод участка КФХ под ИЖС не всегда удается.

Стратегия №3 — переоформить КФХ в ДНТ

Организовать и получить землю для коллективного фермерского хозяйства просто. После регистрации КФХ и получения земельного участка его можно переоформить в дачное некоммерческого товарищество (ДНТ). Это позволяет избежать обременения сельхозпроизводством. Полученные в результате переоформления участки можно продать, получив прибыль и инвестиционную доходность.

Стратегия №4 — большой участок под ИЖС разделить на малые

Большой участок под ИЖС может быть разделен на два и более. Например, из земли с общей площадью 20 соток получается четыре участка по 5 соток. Они могут быть проданы без застройки или после строительства жилья. Стратегия не требует больших финансовых вложений и позволяет быстро получить возврат инвестиций.

Стратегия №5 — перевод земель сельхозназначения в ИЖС

При покупке земель сельскохозяйственного назначения они могут быть переведены в жилой фонд. Часто это процедуру проводят с паевыми землями, полученными после ликвидации колхозов. Земельный участок межуют по 5 соток и меняют вид разрешенного использования. При таком подходе возможно создание коттеджного поселка и продажей жилья по высокой стоимости.

Инвестор должен помнить, что перевод земель сельхозназначения в ИЖС возможен при их расположении на территории или границы населенных пунктов. В других случаях можно получить отказ.

Стратегия №6 — выиграть аукцион дачных участков

Муниципалитет проводит торги земельных участков с целью их вовлечения в дачное или садовое хозяйство. На аукционе присутствует небольшое количество участников — 3-5 человек. Это позволяет купить земельный участок ниже его рыночной цены. После оформления права собственности землю можно продать сразу или после строительства на ней готовых дач.

Стратегия №7 — подписать соглашение о комплексном освоении

Неосвоенные земли уменьшают показатели эффективности муниципалитета. В связи с этим, он заинтересован в их освоении. Такие участки отмечаются на планах земельной застройки. Обратившись в местную администрацию, можно заключить с ней соглашение об освоении земель для их развития или жилищной застройки.

На земельных участках, которые необходимо осваивать, могут быть организованы коттеджные поселки, помещения для бизнеса и др. При этом доход можно получать при их продаже или сдаче в аренду.

Стратегия №8 — инвестирование в сельскохозяйственный туризм

В России наблюдается тенденция к увеличению показателей внутреннего туризма. Перспективной нишей является его сельскохозяйственного направление, растущее каждый год на 10-15%. При наличии бизнес-плана получить муниципальную землю для реализации такого туризма можно бесплатно.

Стратегия №9 — выжидание

При покупке земли, не имеющей подъездные дороги и коммуникации, ее стоимость на 30-50% ниже, чем после их появления. Инвестор может отложить продажу земельных участков, получив увеличенную прибыль через 6-18 месяцев.

Полезные советы, чтобы снизить риски

Успешное инвестирование в земельные участки требует разумного и поэтапного подхода. Инвестору важно проанализировать следующие моменты:

• при покупке земли, следует проверить ее юридический статус. Ряд покупателей скрывает информацию об ее аресте, залоге, оформлении в наследство и др.;
• заказать геодезическую разведку, позволяющую оценить пригодность земли для постройки капитальных строений. Наличие подземных вод или песчаного грунта снижает ценность земельного участка;
• оценивается форма участка. Если он имеет небольшую ширину, то может не подойти для постройки многоквартирного дома;
• проанализировать использование земли в прошлом. При наличии на участке массовых захоронений или расположенного прежде химического завода, его выгодная продажа практически невозможна;
• перспективность района. Оценивается наличие инфраструктуры для жителей, средняя стоимость жилья и пр.

Учитывание советов позволяет снизить риск неудачного вложения денег и повысить рентабельность земельного участка.

Подведем итоги

Инвестирование в землю — безопасный способ вложения денежных средств. Перед покупкой земельного участка необходимо выяснить его целевое назначение, историю использования и ознакомиться с юридическими документами. Выбор стратегии инвестирования зависит от характеристик земли: ее расположения, размеров и наличия инфраструктуры.

Как вложить в землю и заработать (сколько)? Примеры

Инвестиции в земельный участок – это одна из возможностей диверсифицировать свой портфель капиталовложений. Фактически, это одна из разновидностей инвестирования в недвижимое имущество.

Земля всегда считалась одним из наиболее выгодных объектов инвестиций. Если рассматривать землю с точки зрения бизнеса, быстрой окупаемости не получится. Зато риск продать ее через несколько лет с существенным дисконтом – очень высок.

Почему инвесторы обращают внимание на этот вид вложения капиталов? Дело в том, что покупка участка открывает массу возможностей.

1. Во-первых, землю можно впоследствии перепродать. Это один из простейших способов сохранить свои капиталы и заработать.
2. Еще один вариант – приобретение участка для застройки. В городской черте можно возводить объекты коммерческой или жилой недвижимости. Загородом можно построить дом для жизни, дачу или усадьбу, которая будет приносить доход от аренды.

Инвестору важно понимать, с какой именно целью он планирует приобретение земли. В России (по аналогии с другими государствами) существует семь категорий назначения земель:

• инвестиции в землю сельскохозяйственного назначения;
• населенные пункты (жилищный фонд);
• земли запаса;
• лесного фонда;
• водного фонда;
• особо охраняемые природные территории;
• специального назначения.

В продажу может быть пущен любой тип земель, поскольку государство является владельцем и оператором, однако покупать стоит лишь первые две.

Вложения в земли сельхозназначения

Итак, давайте определимся с основными плюсами вложения средств в приобретение земельных участков сельхозназначения:

1. Не требуются большие капиталы. Купить участок можно сравнительно недорого. Однако стоит помнить, что чем ближе город или важный населенный пункт, тем больше будет стоить участок.
2. Возможности для капитализации. Вклад в земельный участок можно сделать прибыльными если заняться его благоустройством.
3. Возможность выбора функционального использования.

Однако не все так радужно, как кажется на первый взгляд. Есть и определенные ограничения, о которым мы рассказываем ниже. В них, в частности, относятся:

1. Нецелевое использование. На участках, которые предназначены для создания огорода, нельзя возводить капитальные здания.
2. Если участок предназначен для садоводства, здесь можно построить жилье. Тем не менее, получить здесь прописку будет крайне сложно.
3. Владельцы дачных участков могут строить дома.
4. На землях, предназначенных для ведения подсобного хозяйства можно строить дома только в случае, если они входят в границы поселений.

И еще один важный момент. Если вы вкладываете в землю сельскохозяйственного назначения, не стоит полагать, что его можно будет без проблем перевести в любую категорию. На практике во многих случаях сделать это не представляется возможным.

Инвестиции в землю – можно ли заработать?

Сейчас в России инвестиции в землю утратили свою актуальность из-за кризиса, земля не растет в цене. Но это может скоро измениться. Когда любой из кризисов заканчивается, начинается новый рассвет строительства, и тогда снова нужна земля.

«Никакого смысла инвестиций в землю нет. Сейчас на рынке продается достаточно участков, которые уже подготовлены для строительства, и продаются с дисконтом. Зачастую ниже себестоимости», — считает директор бизнес-направления недвижимость компании Strategy Capital Advisor Наталья Круглова.

Земли сельхозназначения дешевы, их много, но они могут быть удалены от автодорог, тогда как транспортная инфраструктура играет главную роль в стоимости надела. Считается что земли в деревнях и дачных районах выгоднее чем сельскохозяйственные – начинать развитие фермы не каждому под силу и духу. Земли населенных пунктов существенно дороже, редко продаются гектарами, но позволяют вести строительство. Задумываясь о реализации какого-либо бизнес-проекта важно понимать: подойдет ли земля?

«Этим нужно было заниматься в 1990—2000 гг. Сегодня скупать земли в спекулятивных целях — занятие крайне неблагодарное. Ничего на этом не заработать — все уже украдено до нас», — иронизирует директор направления складской, индустриальной недвижимости, земли и инвестиционных проектов консалтинговой компании DNA Realty Дмитрий Вишин.

Анализ рынка инвестиций в землю

Земля представляет собой пассивную и очень долгосрочную инвестицию. На рост стоимости влияет все: обещания властей, застройщиков, девелоперов, организация инфраструктурных проектов, проведение нитки газо- и водопровода, наличие канализации и основных коммуникаций. Озвученные планы о появлении завода или жилого массива могут вызвать всплеск цены на землю, а отказ – уронить ее до предела.

Чаще всего на этом и строится бизнес.

Приобретается земля, дробится на сегменты и запускается рекламная кампания. После продажи последнего надела она прекращается, и множество граждан получают земельный участок с неадекватной рыночной стоимостью и без перспектив к развитию.

Для старшего поколения обладание собственным участком это большая гордость – в качестве объяснения указываются «своя» картошка, помидоры и огурцы. Однако инвестиции в землю в сельскохозяйственном плане имеет смысл лишь при очень больших объемах производства и организации агропромышленного предприятия.

Мы ведем речь именно о покупке земли с последующей продажей или сдачей в аренду (субаренду). Здесь важно не только представлять срок окупаемости проекта, но и понимать: он может растянуться на десятилетия, и единственное удорожание может быть связано с уровнем инфляции.

Реальная ситуация. В окрестностях областного центра, города-миллионника, была распродажа земли в садово-огородном товариществе, переведенном в статус земель населенного пункта. Человек, узнав о 47 долл. США за сотку, приобрел последние 20 соток и уехал в отпуск. По приезду узнал, что через три дня после сделки и реализации всех участков, в товариществе провели электричество, благодаря чему цена выросла в два с половиной раза. Спустя еще полгода в следствии раскрутки земельного района 0.2 га стоили 8 тыс. долл. США.

Вложения в земельные участки каких-либо ресурсов, кроме финансовых, не требуют. Однако если вести речь о приобретении земельного надела с дроблением и последующей продажей, необходимо подключить рекламные или PR-агентства. Либо достичь договоренностей со строительными и девелоперскими компаниями, которые планируют вести здесь проекты.

Для успешной продажи земли необходимо задействовать:

• агентства по связям с общественностью;
• проектно-изыскательские институты;
• строительные структуры, способные создать инфраструктуру;
• компании по поставке газа, воды;
• компании по утилизации тбо, водоотведению, канализации.

Таким образом, главной целью выгодных инвестиций в землю должно стать наступательное поведение бизнесмена. Главная задача – рост стоимости надела в финансовом и социальном плане, привлекательность в глазах потенциального покупателя. Добиться этого можно реальными или потенциальными факторами: первые из которых – текущая ценность земельного участка и его составляющие (газ, вода, ограда, сад…), вторые – перспективы.

«При грамотно подобранных объектах инвестирования можно получить до 40% доходности. Для сравнения, вложения в драгметаллы могут принести за год до 25% годовых», – говорит Владимир Щекин, генеральный директор компании Altimus Development.

«Показатель рентабельности инвестиций в землю существенно варьируется в зависимости от большого количества различных факторов, – говорит Максим Клягин, финансовый аналитик. – При этом примерный средний уровень, как правило, формируется на уровне не ниже 25-30%».

Что может помешать успешному инвестированию в земельный участок

Как и любая другая инвестиционная деятельность, вложения в землю могут быть как успешными, так и неудачными. Поэтому перед тем, как вкладывать деньги, необходимо собрать максимум информации.

• В первую очередь, необходимо подключить юристов, которые проверят документы по участку. Нередки случаи, когда землевладелец узнает о том, что его участок находится под арестом или в отчуждении. К тому же, земля может находиться в специальных природоохранных зонах и это будет представлять определенные ограничение на пользование участком.
• Еще один важный момент – анализ самого участка в зависимости от поставленных целей. К примеру, если вы планируете заняться выращиванием определенных культур, необходимо изучить почву на предмет ее плодородности. Участок может оказаться непригодным для возведения построек.
• Наконец, перед покупкой участка, необходимо обратить внимание на так называемые красные линии. К ним относятся трубопроводы, линии электропередач, автодороги, некоторые сооружения, железнодорожные пути и так далее. Нахождение участка вблизи таких линий может существенно осложнить получение дохода от инвестиций. Сдать в аренду дом, который находится возле ж/д путей значительно сложнее, равно как и продать его по хорошей цене. То же самое касается и ситуаций, когда дом расположен вблизи линий электропередач.

Какие стратегии можно использовать

Такой вид капиталовложений предполагает использование различных стратегий. Мы приведем несколько примеров того, как можно грамотно инвестировать деньги в земельные участки.

Первый способ заключается в приобретении недорогого участка, его размежевании и последующей продаже маленьких участков. У этой стратегии есть свои очевидные плюсы – вам не придется вкладывать дополнительные деньги в строительство или обустройство участка.

Второй способ – покупка участка и его деление по четыре сотки. На получившихся участках возводятся небольшие домики и затем продаются. Эта стратегия более сложная и затратная, но она сулит большие прибыли в случае успеха.

Наконец, можно приобрести участок и разделить его на три. Построить дом, затем продать его и построить еще два дома, которые можно сдавать в аренду. Схема достаточно запутанная, но достаточно простая при грамотном подходе и может приносить ощутимые дивиденды. Главное, соблюдать следующие правила:

• участок должен находится невдалеке от населенного пункта. Это будет большим плюсом как при продаже домов, так и при сдаче в аренду;
• необходимо пройти процедуры согласования с руководством населенного пункта;
• если необходим перевод из одной категории в другую, необходимо подготовиться финансово. По стоимости, эта процедура может быть сопоставима со стоимостью участка. Это важно понимать на этапе планирования инвестиций и инвестиционных целей. Возможно, результат в этом случае будет отличаться от того, который вы ожидали;
• при покупке участка без застроек необходимо проконсультироваться о возможности возведении;
• покупка участка вблизи водоема – выгодная инвестиция, которая может принести существенные дивиденды. Однако стоит помнить о том, что возведение построек на таком участке может быть либо ограничено, либо запрещено;
• последнее, на что необходимо обратить внимание – план будущей застройки территорий, прилегающих к вашему участку.

Реальная ситуация. В России один из бизнесменов, имея большой участок земли (около 20 га), долгое время не мог ее распродать, поскольку участки не были газифицированы. Поставщик «голубого топлива», со своей стороны, обещал положить трубы после появления владельцев. Инвестору не оставалось ничего другого, как привезти в поле металлическую будку с надписью «Огнеопасно! Газ!» и вывалить грузовик списанных труб разного диаметра. Через месяц все 20 гектаров были проданы.

Персонал и сотрудники

Количество сотрудников напрямую зависит от того, какой род инвестиций планируется внедрить. Если земля будет продана отдельными участками, достаточно бухгалтера и директора в лице самого инвестора. В случае, когда земля будет использована для промышленного или гражданского строительства с последующей продажей, необходимо привлечение инженера.

В идеале инженер должен присутствовать на стадии переговоров со структурами поставщиками ресурсов, строительными компаниями и девелоперами. Их обещания уже через год провести газ, воду, электричество и дорогу могут не соответствовать действительности. Также желательно наличие в штате кадастрового специалиста, знакомого с основами регистрации права собственности.

Для выгодных инвестиций в землю могут понадобиться:

• директор
• менеджер по продажам, он же «решала» вопросов с госорганами;
• бухгалтер;
• инженер по строительству;
• инженер кадастрового и земельного учета;
• регистратор.

Подводя итог

Не будем приводить никаких цифр относительно затрат: земля стоит ровно столько, сколько за нее просят. При правильном подходе рентабельность может достигать 500-1000%, при неправильном – землю придется продавать себе в убыток.

Источник https://gidfinance.ru/analitics/investment/stoit-li-investirovat-dengi-v-zemelnye-uchastki-i-doma-v-2020-godu

Источник https://easymoneyinfo.ru/vse-ob-investitsiyah-v-zemelnye-uchastki/

Источник https://equity.today/investicii-v-zemlyu.html