Инвестиции в недвижимость: как выгодно вложить деньги

Как я искала источник легкого пассивного дохода в недвижимости

Я рассматривала несколько стратегий инвестиций в недвижимость и в итоге нашла свою.

Мы с мужем родом из небольших провинциальных городов на Севере. В 2015 году мы переехали в Москву по работе и параллельно стали искать источник пассивного дохода. Нам хотелось найти такой, куда можно было безопасно вложить деньги и при этом свести к минимуму личное участие, чтобы не бросать основную работу.

Мы рассматривали несколько стратегий и в итоге выбрали инвестиции в недвижимость. Расскажу, как это работает в жизни и какие есть плюсы и минусы.

Я заработала 100 000 рублей на Tinkoff Black

Как мы пришли к идее инвестиций

Мне 30 лет, и я проектный менеджер. Как только заканчивается один крупный проект, я перехожу в новую компанию. Так что в среднем я меняю работу раз в год. Муж чуть старше меня, на прошлой работе он сопровождал крупных клиентов телеком-компании. Однако в какой-то момент устал от работы и постоянного стресса, поэтому решил попробовать найти себя в другой сфере. Так что в данный момент он не работает.

После переезда в Москву в 2015 году мы сразу сняли квартиру. Нам повезло с хозяйкой, и за пять лет у нас ни разу не возникло желания сменить съемное жилье. Сам факт съема нас тоже не смущал. За аренду мы платили 30 000 Р плюс еще 3000 Р за коммунальные услуги.

Однако родственники постоянно спрашивали, когда у нас будет свое жилье. В какой-то момент мы поддались давлению и купили квартиру за 8,1 млн рублей в строящемся доме в ипотеку. Для этого мы взяли в кредит 7,1 млн рублей на 19 лет под 6,19%. Ежемесячный платеж был 43 743 Р , но мы стали платить чуть больше — 50 000 Р . В нашем договоре есть условие: по ипотеке действует пониженная ставка, если оборот по счету не меньше 50 000 Р в месяц. И мы не хотели ее терять.

Дом должны сдать только летом 2022 года, поэтому со съемной квартиры мы не уехали. В итоге получилось, что мы стали платить и по ипотеке, и за аренду квартиры — всего чуть больше 80 000 Р .

Мы сочли, что у нас должны еще оставаться свободные деньги, поскольку наш общий совокупный доход на тот момент был 280 000 Р . Но нужно было понять, куда уходят все деньги, потому что накоплений у нас не было. Для начала мы выписали статьи расходов, которыми не готовы были жертвовать.

Постоянные ежемесячные расходы — 28 600 Р

Два спортивных абонемента	12 000 Р
Занятия с репетитором по английскому	12 000 Р
Транспорт	3000 Р
Мобильная связь	1100 Р
Интернет	500 Р

Я не стала включать в постоянные расходы еду, поскольку это самая нестабильная категория. Иногда мы ходили в кафе и оставляли там до 12 000 Р за раз. А иногда готовили дома макароны с курицей и тратили очень мало. Оба варианта для нас были комфортны, поэтому с едой мы решили поэкспериментировать уже на практике.

Мы начали пытаться контролировать расходы. И это стало неприятно бить по нашему самолюбию и внутреннему неконструктивному желанию тратить все сиюминутно. С другой стороны, мы поняли, что зависим от дохода по найму, особенно когда муж ушел с работы и я стала единственным добытчиком в семье. В итоге на семейном совете мы решили инвестировать, чтобы у нас появился еще один источник дохода, помимо работы.

Мы выбрали инвестиции в недвижимость, поскольку сочли жилье отличным капиталом, который сложно обесценить реформами или инфляцией. Но поскольку мы не знали, что доходнее и как все устроено, то стали изучать все популярные стратегии инвестирования в недвижимость, которые существуют на рынке. Расскажу подробно про каждую стратегию и ее плюсы и минусы, как вижу их я.

Суть стратегии — купить объект недвижимости и сдавать его в аренду.

Самый выгодный вариант — купить квартиру в ипотеку и правильно подобрать ежемесячную доходность. В идеале платеж арендаторов как минимум должен перекрывать ваш ежемесячный платеж по ипотеке плюс все коммунальные платежи. Со временем недвижимость сама себя окупит и уже можно будет получать дополнительный доход. А сама недвижимость обойдется владельцу по цене первоначального взноса.

Тут могут быть вариации в зависимости от того, какую ипотеку одобрят и каким будет ежемесячный платеж. Но как бы я ни рассчитывала этот кейс, выгода была очевидна — при условии, что недвижимость ликвидна.

Второй, более спорный вариант — купить недвижимость полностью за свой счет и сдавать. Ту же сумму проще положить на вклад и получать проценты.

Расчет доходности. Покажу все на примере с горизонтом планирования в три года. Буду указывать цифры, актуальные на начало 2022 года.

Допустим, мы рассматриваем квартиру-студию с отделкой в подмосковных Котельниках за 6,5 млн рублей. Берем ее на стадии строительства за семь месяцев до сдачи. Когда квартира достроится, она должна вырасти в цене и ее можно будет отремонтировать и сдавать.

Дальше мы семь месяцев ждем сдачи дома, а потом тратим от 500 000 Р на обстановку и ремонт для посуточной сдачи. Еще два месяца делаем ремонт, завозим мебель — и сдаем. Если на длительный срок или в субаренду, то доход в месяц будет 30 000 Р .

Если сдавать квартиру посуточно за 3000 Р в день, то расчеты иные. При самом положительном сценарии я считала загрузку примерно 75%, то есть из 30 дней месяца квартира сдавалась бы 22 дня. За день квартира стоила бы 3000 Р , доход за месяц — 66 000 Р .

Получается, что за три года — 36 месяцев — деньги работали бы только 27 месяцев, поскольку месяцы стройки и ремонта я не считаю. Еще нужно учесть налог на прибыль — 4% или 2640 Р в месяц, если оформить самозанятость. А также коммунальные платежи — примерно 4000 Р ежемесячно. При самом оптимистичном сценарии с посуточной сдачей в месяц на руках у меня оставалось бы 59 360 Р . Доход за три года составил бы : 59 360 Р × 27 = 1 602 720 Р .

Отсюда нужно вычесть 500 000 Р , которые мы потратили на ремонт. И получается, что с вложенных 6 500 000 Р я заработаю 1 102 720 Р , или 16,9% за три года. Если грубо, это 5,6% в год.

Лично я в этом месте задала себе вопрос: почему бы не положить эти деньги на вклад примерно под такой же процент и при этом действительно ничего не делать?

Гипотетически можно заработать еще на разнице в цене при продаже квартиры за счет того, что мы покупали студию на стадии стройки. Но тогда опять нужно думать, куда инвестировать деньги, которые мы получим с продажи.

Если те же 6,5 млн рублей положить на вклад на три года, например под 9,1%, и не снимать, то максимальный доход от вклада за три года будет 2 031 554,3 Р .

Сравнение выгодности стратегии «Купить и сдавать» и вклада в банке

Сдача квартиры	Вклад в банке
Вложено своих денег	6 500 000 Р	6 500 000 Р
Прибыль за три года	1 102 720 Р	2 031 554,3 Р
Потенциальная дополнительная прибыль	Гипотетически есть за счет роста цены квартиры	Нет
Усилия для получения прибыли	Придется вложить много сил	Нет

Достоинства и недостатки стратегии «Купить и сдавать»

Слишком много допущений и тонких мест. Вот основные:

1. Квартира может сдаваться хуже — не 75% от месяца, а меньше.
2. Стоимость аренды может быть ниже или выше 3000 Р .
3. Для ремонта нужны свободные деньги и возможность сделать его в течение двух месяцев.
4. Стоимость материалов для ремонта может вырасти.
5. Должен быть постоянный спрос на эту квартиру.
6. Не должно произойти форс-мажоров и аварийных ситуаций с квартирой во время сдачи.

Конечно, со временем можно повышать цену за сутки и обеспечивать полную загрузку. Однако это будет требовать и больших вложений личного времени.

Иногда люди покупают квартиру и делают из нее несколько студий под сдачу. Это резко увеличивает доходность объекта, однако подобные перепланировки почти невозможно согласовать. А если их не согласовать, есть риск попасть под штрафы или вообще лишиться квартиры.

Надежность стратегии основана на ликвидности объекта. По классической экономической теории ликвидность — это возможность обратить недвижимость в деньги в любой момент, то есть быстро ее продать, причем по большей цене, чем купили.

На ликвидность квартиры влияет множество факторов — от развитости инфраструктуры до типа дома. Мне кажется, что определять ликвидность нужно только тогда, когда вы выбрали стратегию действий и понимаете, как потом будете поступать с объектом.

Например, если вы планируете приобретать квартиру для посуточной сдачи в аренду, то локация будет на первом месте. Квартира должна быть удобно расположена относительно центра города, главных культурных объектов и мест массового скопления людей. А если сдавать жилье в долгосрочную аренду, нужно четко представлять, кому вы сдаете. Например, семейным парам с детьми нужны садики, школы, кружки для детей, поэтому спальный район вполне подойдет.

Скорее всего, продавать такой объект вы будете примерно так же , как и покупали, но с поправкой на общую тенденцию на рынке. Например, если квартиры в этом районе упадут в цене, стоимость вашей тоже снизится.

Нужна ипотека. Для старта нужен первоначальный взнос. Это как минимум 10% от стоимости объекта. В редких случаях можно пойти на ипотеку без первоначального взноса, но годовая ставка там выше, что съедает часть выгоды.

Еще, чтобы взять ипотеку, нужен официальный доход. И деньги, чтобы закрывать эту ипотеку, пока квартира не начнет приносить прибыль. Помимо этого, ставки по ипотеке должны быть интересными. Брать деньги под 20% для такой стратегии не получится: будет слишком высокий ежемесячный платеж и большая переплата, которая напрямую повлияет на окупаемость.

Сложно совмещать с основной работой. При этой стратегии собственник должен вкладывать много своих сил и времени:

1. Размещать объявления, приглашать людей на просмотр.
2. Обеспечивать квартиру всем необходимым — от чистого постельного белья до оплаченного вайфая.
3. Проводить клининг после каждого гостя — самостоятельно или приглашать кого-то .

Еще нужно помнить, что квартира в новостройке первые три года — не самое лучшее место для проживания. Соседи будут делать ремонт, а это не очень хорошо влияет на посуточную сдачу.

Это стратегия на перспективу. Мне кажется, что она подойдет людям от 30 лет, у которых уже есть свое жилье или нет проблем со съемным. В этом случае можно взять ипотеку с минимальным первоначальным взносом, подобрать условия так, чтобы доход от квартиры перекрывал платеж по ипотеке, и сдавать ее в долгосрочную аренду. И при этом не уходить с основной работы.

Но даже когда ипотека за квартиру будет выплачена, нужно понимать, что одна квартира не покроет все ваши потребности и это скорее будет дополнительный доход, а не основной.

Тем не менее при такой стратегии можно рассчитывать на дополнительный доход на пенсии. Если ее масштабировать, то и доход масштабируется пропорционально. Также она относительно безопасна по сравнению, например, с открытием своего дела.

Я бы с удовольствием вошла в эту инвестиционную стратегию, чтобы обеспечить свою старость и наследство для будущих детей. Но наши цели были связаны с пассивным доходом в скорейшем времени, так что на текущий момент мы от этой стратегии отказались.

Суть стратегии — купить квартиру дешевле, а продать дороже. Для этого нужно купить объект на стадии стройки и продать через какое-то время. Тут, разумеется, тоже нужно учитывать несколько моментов.

Выбор правильного объекта из тех, что есть на рынке: апартаменты, квартира, частный дом, таунхаус или коммерческая недвижимость.

Главное при выборе — правильно оценить целевую аудиторию, которой вы планируете потом продать эту квартиру. Важно четко понимать, кто эти люди, что их интересует и насколько актуален реальный спрос. Чем точнее вы попадете в целевую аудиторию, тем выше ликвидность вашего объекта.

Например, в Краснодаре ликвидность почти любой недвижимости будет повышать трамвайная остановка рядом с домом, так как в городе много пробок и единственный способ добраться куда-то вовремя — это трамвай. В Москве такую же роль играет метро. Сюда же можно отнести тип дома, год постройки, планировку и так далее.

Выбор правильного момента для продажи. Купить всегда проще, чем потом выгодно продать.

Популярная ошибка — купить квартиру на стадии стройки и продать, как только получите ключи. Скорее всего, за время стройки цена подрастет, но выходить в деньги будут и другие инвесторы этого объекта. И тогда свою цену нужно будет сбивать.

На момент сдачи дома сам застройщик может тоже продолжать продавать квартиры, так как это может быть заложено в его стратегии. То есть конкуренция все еще растет. Чтобы в таких условиях выгодно продать объект, нужно постараться отличиться:

1. за счет цены, но тогда теряется потенциальная выгода;
2. за счет ремонта, а это дополнительные вложения;
3. за счет времени — в этом случае придется долго ждать своего покупателя.

Это сложности, которые видны сразу. Но дальше появляются другие.

Выбор объекта, в который дальше вложить деньги. Анализ того, что брать взамен проданного, придется проводить заново, а это тоже время.

Достоинства и недостатки. Плюсов у этой стратегии немного:

1. Короткий период получения дохода. В среднем инвестиционные агентства ориентируют на 8—12 месяцев.
2. Возможность зайти в стратегию заново практически на тех же условиях сразу после продажи, без дополнительных вложений и только за счет заработанной разницы.

1. Больше рисков по сравнению со стратегией «Купить и сдавать» из-за сложностей с оценкой ликвидности. Требуется специфический и постоянный анализ рынка. На это нужны время и определенные навыки.
2. При продаже объекта, который находится в собственности менее трех лет, придется платить налог с доходной части — 13%.

Суть — купить непрезентабельную, то есть убитую квартиру, сделать в ней ремонт и продать дороже.

Это та же самая стратегия «Купить и продать», только еще прибавятся расходы на ремонт. Плюсы и минусы у этой стратегии аналогичные, поэтому подробно разбирать их я не буду.

Суть стратегии — найти квартиры, которые можно сдавать посуточно или в долгосрочную аренду. Это может быть ваш или чужой объект, который по договору берется в субаренду у собственника и сдается дороже. Разница — ваш доход. Сдавать так можно коммерческую недвижимость, апартаменты или жилые квартиры.

Достоинства и недостатки. Плюс один: для этой стратегии требуется минимальный капитал на старте по сравнению с другими вариантами и этим можно заниматься как основной работой. Чтобы все было официально, лучше зарегистрировать самозанятость и платить налог.

Минусов намного больше:

1. Нужно найти подходящие объекты, чтобы на них всегда был спрос.
2. Объекты желательно подбирать в одном районе города, так как физически сложно сдавать посуточно квартиры в разных районах Москвы.
3. С одним объектом вряд ли можно обеспечить хороший доход — нужно несколько.
4. Потребуются деньги на старте, чтобы взять объект в субаренду. Есть риск все потерять, если ошибиться с объектом.
5. Это полноценная работа. Нужно будет встречать арендаторов, заселять, обслуживать помещения и так далее.

Мы хотели минимально тратить время, поэтому эта стратегия нам не подошла.

Какую стратегию мы выбрали

Мы выбрали стратегию «Купить и продать», поскольку прежде всего хотели сэкономить свое время. А тут оно нужно всего трижды:

1. При анализе рынка и потенциальных объектов.
2. Покупке объекта.
3. Продаже объекта.

Накоплений у нас не было — мы рассчитывали на кредитные деньги. Оценили наш кредитный потенциал и поняли, что можем взять в кредит 5 млн рублей. Если бы муж на тот момент работал, сумма была бы другая. А поскольку работала только я, то мы рассчитывали все только по моему доходу.

Для выявления кредитного потенциала оцениваются все обязательные платежи, открытые кредитные карты и иждивенцы заемщика

Я подала заявки на кредит на 10 млн рублей в банки, где раньше была зарплатным клиентом. Сразу несколько банков одобрили мне 5 млн рублей. С таким бюджетом Москву рассматривать невозможно, поэтому я выбрала Краснодар.

Поясню, почему выбор пал на этот город:

1. Я получала в Краснодаре второе высшее образование и знакома с городом.
2. В связи с пандемией многие люди захотели работать на удаленке и жить поближе к морю, поэтому в городе есть устойчивый спрос на жилье.
3. Город растет. В 2018 году его признали миллионником, а в 2021 году, согласно переписи населения, в Краснодаре проживало уже 1,7 млн человек. И это только официальные цифры. В 2021 году Краснодарский край занял третье место в РФ после Москвы и Московской области по приросту населения в абсолютном выражении за 2018—2020 годы.
4. В регион много инвестируют. По информации ТАСС, в 2017—2020 годы в Кубань вложили до 1,4 трлн рублей инвестиций. В сентябре 2021 года информацию подтвердил и другой источник. Нам показалось, что если туда столько инвестируют, то это не просто так.
5. В Краснодаре в 2021 году выросла стоимость квадратного метра. Это видно как по графикам, так и по отзывам жителей.

Этих аргументов нам было достаточно, чтобы остановиться на такой локации. Одобренной суммы кредита нам хватало на покупку объекта в этом регионе.

Поиск объекта

Купить квартиру в Краснодаре без риелтора почти невозможно. На «Авито» и «Циане» в объявлениях указаны либо заниженные цены, либо номера агентств и риелторов. Мы потратили силы и время, пока это поняли. Попутно получили двойную кучу спама от агентств.

Я приняла правила игры и нашла риелтора, чьи условия работы меня устроили:

1. При покупке объекта я ничего не плачу — это ложится на плечи продавца.
2. При продаже объекта риелтор берет комиссию 2% от стоимости объекта, но при этом сопровождает сделку полностью, то есть присутствует на сделке и дальше помогает оформить собственность в Росреестре.
3. Риелтор работает по договору и официально зарегистрирован как ИП. Возможно, без договора было бы выгоднее, но мне хотелось все официально.

Вместе с риелтором мы начали искать объекты.

Риелтор сначала предложила мне квартиры из старого фонда. Но они не нравились мне внешне и было непонятно, что с ними делать, ведь я живу в Москве. Квартира будет стоять пустой какое-то время, поскольку я не смогу сразу приехать, сделать ремонт и сдать ее. При этом нужно было бы вносить платежи по ипотеке и за коммунальные услуги. Кроме того, у меня нет нужной экспертизы, чтобы глубоко проверить выбранный объект. А в компетентности риелтора я не была уверена.

С новостройками тоже возникли проблемы. В 2021 году утвердили изменения в правила землепользования и застройки и приняли новый генплан. Застройщиков обязали обеспечивать инфраструктуру у своих объектов — строить школы, садики и прочее. В результате все возможные новостройки нужно было сравнивать с новым генпланом и смотреть, совпадает ли расположение объектов на генплане с картой застройщика. Если нет, брать такую новостройку было опасно.

Пока я анализировала предложения по районам и стоимости, риелтор посоветовала приобрести строящийся дом в одном коттеджном поселке. Я сразу увидела плюсы этого варианта:

1. Коттеджный поселок находился в черте города, а от главной достопримечательности города — парка «Краснодар» — до него было всего 10 минут на машине. Еще это значит, что можно будет без проблем доехать до магазинов или других объектов инфраструктуры.
2. До моря от поселка ехать примерно столько же , сколько из любой другой точки Краснодара, — около 120 км. Так что тут я ничего не выигрывала и не проигрывала.
3. Дом по цене квартиры. Действительно, стоимость дома 4,5 млн рублей была сопоставима со стоимостью квартиры практически в любом районе города.
4. Риелтор знала застройщика, и у нее уже были клиенты-инвесторы, которые получили прибыль с этих объектов. Они брали объекты в первых очередях, и те уже были построены.
5. У жильцов поселка был свой чат — можно было спросить напрямую, довольны ли покупатели и выполнил ли застройщик свои обещания. Я вступила в чат и почитала переписку — ничего подозрительного не увидела.
6. Поселок еще строился, а значит, мне не нужно было проверять историю объекта и бояться всех рисков вторичной недвижимости.
7. Все данные о застройщике и поселке можно было проверить в интернете и на генплане.
8. Спрос на дома в Краснодаре всегда превышал предложение. Я часто слышала от сокурсников и их родителей, что они хотели бы жить в доме, а не в квартире.
9. По плану застройщик обещал построить образовательные учреждения. Я подумала, что если рядом с домом будет школа, то это точно повысит ликвидность дома. Магазинов в поселке пока нет, но доехать до них не проблема, поскольку он находится в черте города.
10. Можно самому обсудить планировку с архитектором и обустроить все по своему вкусу.

Я решила, что покупка дома в коттеджном поселке недалеко от Краснодара — хороший для нас вариант. И занялась проверкой этого поселка.

Как я проверяла коттеджный поселок

Изучила генплан. Сначала я проверила, какая инфраструктура должна быть в поселке согласно генплану. Я скачала итоговую версию плана с официального сайта администрации и городской думы Краснодара и стала разбираться.

В первую очередь меня интересовал план по образовательным учреждениям — садикам и школам: это наиболее острая проблема в Краснодаре. Если они будут, это поможет дороже продать объект.

Скрин с генплана карты моего коттеджного поселка. Это часть карты с объектами образования. Я выделила розовым цветом улицу, по которой ориентировалась, и территорию самого поселка. По карте видно, что в поселке должно быть два объекта, — они обозначены определенными цифрами и знаками

Нашла расшифровку этих объектов на той же карте. На примере объекта 1.3.108 я убедилась, что это дошкольная детская организация на 200 мест в статусе «Планируемый к размещению». Переводя на обычный язык, это муниципальный сад, который застройщик обязан построить, иначе не сможет получить заключение органа государственного строительного надзора, без которого объект не сдать.

Сверила с генпланом застройщика. Дальше мой риелтор запросила у застройщика его генплан. Он все прислал. Риелтор переслала его мне через «Вотсап» и я сравнила, есть ли там все объекты. Все оказалось на месте.

Схема генплана, которую прислал застройщик. К сожалению, легенда обрезана, но можно увидеть, что на плане от застройщика есть и ДДУ — детское дошкольное учреждение, и СОШ — средняя общеобразовательная школа

Проверила реальность стройки. Так как я физически была не в Краснодаре, мне хотелось убедиться, что все объекты действительно строятся в реальности. Чаты с жильцами это подтверждали, но я хотела перепроверить. Самый простой способ это сделать — посмотреть на коттеджный поселок на «Яндекс-картах».

Я нашла на картах эту местность и стала изучать. Там также есть возможность посмотреть панорамы улицы. Я знала, что часть домов уже построена, поэтому посмотрела, как выглядят готовые улицы. На панораме видны были и дома, и улицы. Мне этого хватило.

Проанализировала информацию из других источников. Я посмотрела на «Ютубе» несколько роликов от застройщика, жильцов, аналитиков. Что-то подтверждало мои расчеты, что-то нет.

Единой верной стратегии не было, так что я просто старалась найти риски, которые упустила. Например, риск некачественной постройки дома. Но удаленно это было не проконтролировать, поэтому в итоге я решила, что при приемке дома буду приглашать экспертов и судиться, если что-то пойдет не так.

Сделка

Сделку по покупке можно было провести удаленно, что подходило нам идеально. О подробностях сделки я мало что могу сказать. Я отправила данные паспорта риелтору, она внесла их в предварительный договор на покупку.

По этому договору я внесла всю стоимость за объект в два этапа. Для этого взяла два потребительских кредита на общую сумму 4,5 млн рублей. С ипотекой решила не связываться: разница по ставкам была небольшая, но при этом отдавать дом в залог было не нужно. Мы планировали через год-два продать объект, и нам было удобнее продавать его не из-под ипотеки.

Параметры кредитов, которые я взяла для покупки дома

«Альфа-банк»	МКБ
Ставка	6,49%	7,5%
Срок	5 лет	7 лет
Сумма	3 млн	1,5 млн
Страховка	372 500 Р	386 875,6
Ежемесячный платеж	66 000 Р	38 400 Р

Далее я сделала доверенность на юристов застройщика, чтобы они сдали документы в Росреестр и зарегистрировали сделку. Когда все прошло, мне прислали зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН.

Расчет доходности

Дом должны достроить к лету 2022 года, в этот же срок туда проведут газ. С сентября 2021 по январь 2022 года цена у застройщика уже выросла до 5 300 000 Р с услугой межевания участка, которое у меня есть.

На июнь 2022 года стоимость дома составляет уже 6 200 000 Р , а с услугой межевания — 6 300 000 Р .

Этот застройщик не приступает к строительству дома до момента, пока его не купили. То есть у застройщика нельзя купить готовый дом.

Расчет на январь 2022 года. Если бы я продала дом в январе 2022 года, то цифры были бы такими:

1. Выручаю с дома 5 200 000 Р . Я бы сделала скидку 100 000 Р за межевание, чтобы выиграть конкуренцию у застройщика. +5 200 000 Р
2. Плачу комиссию риелтору — 2% от суммы продажи дома. −104 000 Р
3. Откладываю деньги, чтобы заплатить налог на прибыль. Мой доход — 700 000 Р : 5,2 млн − 4,5 млн. 13% от этой суммы — 91 000 Р . −91 000 Р
4. На руках остается 5 005 000 Р .
5. Перекрываю остаток кредита в МКБ. −1 785 372 Р
6. Перекрываю остаток кредита в «Альфа-банке». −3 189 254,2 Р

Мой чистый остаток на этом этапе — 30 373,8 Р .

Дальше я получаю перерасчет по страховкам, поскольку кредитами пользовалась пять месяцев — с сентября 2021 по январь 2022 года.

Страховка в «Альфа-банке»: 372 500 Р / 5 лет / 12 месяцев = 6208,3 Р . Это стоимость страховки за месяц пользования кредитом. Дальше я умножаю эту сумму на количество неиспользованных месяцев: 6208,3 Р × 55 = 341 456,5 Р . +341 456,5 Р

По аналогии делаю возврат страховки в МКБ: 386 875,6 Р / 7 лет / 12 месяцев × 79 = 363 847,3 Р . +363 847,3 Р

Прибыль — 735 677,6 Р за пять месяцев, или 147 135,5 Р в месяц. Но отсюда еще нужно вычесть проценты, которые мы платили банкам эти пять месяцев. Всего 118 133 Р :

1. «Альфа-банку» — 71 376 Р .
2. МКБ — 46 757 Р .

Итоговая прибыль — 617 544,6 Р за пять месяцев, или 123 508,9 Р в месяц, при первоначальных вложениях 0 Р .

Расчет на май 2022 года. Теперь то же самое я посчитаю исходя из стоимости на май, когда застройщик зафиксировал хорошую цену за дом и с тех пор ее не менял:

1. Выручаю с дома 6 200 000 Р . У застройщика мой вариант с межеванием стоит на 100 000 Р дороже, то есть 6,3 млн. Я делаю скидку за межевание, чтобы выиграть конкуренцию. +6 200 000 Р
2. Плачу комиссию риелтору — 2% от суммы продажи дома. −124 000 Р
3. Откладываю деньги, чтобы заплатить налог за прибыль. Мой доход — 1 700 000 Р : 6,2 млн — 4,5 млн. 13% от этой суммы — 221 000 Р . −221 000 Р
4. На руках остается 5 855 000 Р .
5. Перекрываю остаток кредита в МКБ. −1 777 395 Р
6. Перекрываю остаток кредита в «Альфа-банке». −2 991 753,1 Р

Мой чистый остаток на этом этапе — 1 085 851,9 Р .

Дальше я получаю перерасчет по страховкам, поскольку кредитами пользовалась девять месяцев — с сентября 2021 по май 2022 года.

Страховка в «Альфа-банке»: 372 500 Р / 5 лет / 12 месяцев = 6208,3 Р . Это стоимость страховки за месяц пользования кредитом. Умножаю эту сумму на количество неиспользованных месяцев: 6 208,3 Р × 51 = 316 623,3 Р . +316 623,3 Р

По аналогии делаю возврат страховки в МКБ: 386 875,6 Р / 7 лет / 12 месяцев × 75 = 345 424,6 Р . +345 424,6 Р

Прибыль — 1 747 899,8 Р за все время, или 194 211,1 Р в месяц. Но отсюда нужно вычесть еще проценты, которые мы платили банкам эти девять месяцев. Всего 214 957,8 Р :

1. «Альфа-банку» — 147 253,1 Р .
2. МКБ — 67 704,7 Р .

Итоговая прибыль — 1 532 942 Р за девять месяцев, или 170 326,9 Р в месяц, при первоначальных вложениях 0 Р .

Я делала эти расчеты до февраля 2022 года, но даже тогда они показывали хорошую прибыль.

Я рассчитывала, что ближе к сдаче дома летом 2022 года цена дома вырастет, к тому же это будет сезон переездов. Поэтому чистая прибыль должна расти. В принципе, расчеты подтвердились. Параметры кейса я пересчитываю, когда вижу в чате жильцов, что цена на дома на сайте поднялась. Там это отслеживают оперативно.

В целом я на текущий момент считаю свой эксперимент удачным.

Мои выводы про инвестиции в недвижимость

Пассивный доход без заморочек и с минимумом временных затрат в недвижимости почти невозможен. Когда я начала разбираться, поняла, что уже потратила время на изучение. А если выбираешь какую-то стратегию и начинаешь действовать, то будешь тратить на это все больше и больше личного времени.

Чтобы войти в любую стратегию, нужен прочный финансовый фундамент в виде официального дохода, который можно подтвердить. Либо можно иметь полную сумму для покупки на руках, но мне это кажется неразумным, если можно полностью привлечь деньги банка и использовать кредитное плечо.

В итоге сказка о пассивном доходе при инвестициях в недвижимость на моем примере не подтвердилась. Пока я в долгах и только в надежде на доход. Правда, я не особо напрягалась, но и назвать это пассивным доходом не могу. С другой стороны, это обеспеченные долги и на все кредиты у меня есть страховка — это все же дарит ощущение, что я не застряну в долговой яме, если что-то пойдет не так. Я могу продать дом уже сейчас и все равно получить какой-то доход от этого эксперимента.

Сейчас я планирую получить чистую прибыль с этого дома и подумать, что делать дальше. Кажется, что можно будет повторить все шаги с нуля, но анализировать все нужно в моменте, когда я буду готова покупать. Многое может поменяться даже на горизонте четырех месяцев. Например, вырастет цена объекта.

Есть и минус. Я ни разу сама не ездила на объект и контролировала процесс только по фотографиям. Все, что сделано на строительной площадке, — на совести застройщика. Я понимаю, что чем больше таких инвесторов, как я, тем ниже качество продаваемой недвижимости. Контроль за стройкой очень нужен. Если бы я строила дом для себя, то ездила бы туда регулярно и проверяла каждый кирпичик.

После продажи дома на вырученные деньги мы, возможно, возьмем ипотеку на квартиру в Краснодаре. Отдадим ее в управление и подберем платеж так, чтобы она сама себя окупала.

Хотите написать такую статью для Т—Ж ? Любой процесс, в котором в каком-то виде участвуют деньги, можно превратить в тему для Тинькофф Журнала. Прочитайте наш мануал для авторов и приносите заявку на статью.

Т.е. я верно понял, что сейчас кредитная нагрузка 104 тыс в месяц + съем квартиры и ипотека еще 80. У дома построен только фундамент, а все расчеты делаются удаленно по фото и чатам, и вы уверены в быстрой продаже дома за ту сумму что продает застройщик? Как то смело очень.

Dm, присоединюсь к скепсису. Авторке конечно лучей и хорошо построенного дома. Но статья без результата странно выглядит)

Dm, да, про кредитную нагрузку вы все верно поняли)

Сейчас близится последний 3й этап стройки и дом закончен. Скрины/фото просто показывали «контроль» за ходом стройки.

Про смело, да. Сама жду развязки и итоговых расчетов по факту продажи

Ирина, кредитная нагрузка Сбера не учитывает данные из некторых других кредитных бюро , и строится на данных ОКБ .

MagnusMagnussøn, у меня тоже одно время не учитывала, а теперь показывает что 200% кредитного потенциала заняты

Gordon, в таком случае , там в Экосистеме этого чудо-банка как обычно что-то пошло не так

Покритикую статью:
— посуточно сдаются туристические квартиры, квартиры-фотостудии, с интересными видами для романтических свиданий (альтернатива гостиницам), но, студия в Котельниках? За 3000 в сутки? Это утопия. Во-первых из-за локации, во-вторых из-за цены. План загрузить квартиру на 22 дня по ставке 3000 — не выполним, не представляю, чем вы руководствовались, закладывая это в план
— окупить платеж по ипотеке за счет аренды в Москве практически нереально. Главным тормозом выступает уровень зарплат, тогда как стоимость кв.м. растет. Возьмем среднестатистическую квартиру за 10 млн., 2х, окраины Москвы. Снимает офисный планктон, ставка в среднем 35-45, зависит от локации, ремонта (тогда уже 500к не обойдетесь никак, даже мебель из Икеи не подойдет, хотя ее уже и не купить). При этом, по текущим предложениям банков, из расчета на 10 лет (я не знаю, дают ли на больший срок сейчас), получается явно больше стоимости арендных платежей. Из которых надо вычесть налоги (вы же не в серую сдаете?), заложить затраты на уборку, рекламу, показы (даже если показываете лично), амортизацию (проблемы неизбежны), страховку (можно сэкономить, но потом может выйти дорого), риски неоплаты или просрочки, а также отказа съезжать (а это минимум 3 месяца по суду). Тоже выглядит нереализуемо
— ликвидность — это не только про быстро, но и по РЫНОЧНОЙ цене, вот это важно. Если вы покупали за 10, но за 10 никто не берет, но берут за 5 прямо сейчас — это ликвидно? Большая часть недвижимости — не ликвид
— спекуляция на недвижимости возможна, но необходим ряд факторов. Иначе можно не вернуть даже вложения. Краснодар — это не любителя. Не сказать, что комфортное место для проживания, а море в 120 км. — это ни разу не близко, да и приедается. Я жил в 1 км.от моря 1.5 года, выбирался ну может раз в месяц от силы, хотя сезон был круглый год. Хотя, это не проблема инвестора, важно, чтоб просто были клиенты, а в Краснодар, как я понимаю, переезжают жители зауралья, для них это как рай
Поделитесь, потом, смогли ли продать за 6.5 или выше, даже интересно

Юрий, о, я люблю конструктивную критику))

— посуточно могут сдаваться любые квартиры, вопрос в том, какой будет спрос. Чем не вариант купить однушку и поделить ее на 2 студии, сдавать каждую по 1 500? вот вам и 3к. Спойлер, статья долго готовилась к выпуску, я уже 3 месяца как владелец доли такой квартиры (поделенной на студии) и одна студия с учетом действий вокруг сдается минимум за 1 300 и заполняемость к 3му месяцу выровнялась. Так что на эти цифры можно выйти))

— окупить платеж по ипотеке за счет аренды в Москве практически нереально.
Ну вот смотрите. У меня ипотека на бесчисленное количество лет. Платеж по ипотеке округлим до 50к (там чуть меньше). Это двушка в 69 кв.м. Вы считаете что в Котельниках я не смогу сдать эту квартиру дороже 50к, что бы окупить ипотеку? Я вот считаю, что могу.

— про ликвидность согласна. но вот график цен на объекты в Краснодаре меня убеждает, что там все дорожает. Следила за этом последние пару лет. И сейчас кейс показывает, что пока не ошиблась. Конечно, на бумаге. Но давайте обсудим это по факту сделки. Я готова признавать ошибки и делать выводы)

— про Краснодар, это субъективное восприятие. Я считаю, что цена на недвижимость прям около моря сейчас неподъемная очень многим. Если бы я хотела климат и море, то Краснодар рассмотрела бы, если уж первую линию не тяну. С другой стороны — в любом городе недвижимость и продается, и сдается. Вряд ли бы этим занимались, если бы это совсем не выгодно было. Я считаю, что не только на туристических/курортных городах аренда живет.

Ирина, посуточная аренда даже близко не может рассматриваться как пассивный доход: вы должны не просто постоянно сидеть в сервисах аренды, которые, скажем прямо, далеко не бесплатны, но и постоянно встречать-провожать гостей, убираться за ними, стирать и так далее.

Сдать двушку в убогих Котельниках за 50к? Вот это оптимизм.

Alexandra, нет. Я могу нанять управляющего, который это будет делать за меня и делиться с ним доходом. У меня будет полный пассив, нужно будет только его работу проверять.

А что убого в Котельниках? Какой критерий убогости? все что дальше МКАД — плохо? А что ж тогда в регионах, жизни нет?

Ирина, в регионах — есть (хотя, конечно, далеко не везде). В каком-нибудь замкадном Бутово — есть. Но Котельники. Блин. Это годится только для приезжих, свято верящих, что рядом с Москвой та же Москва, особенно если ещё и метро неподалеку построили, вот среди них эти новостройки и расходятся (особенно среди тех, кто покупает квартиры дистанционно, не побывав в самом районе и не посмотрев вживую). Но у них не будет денег на съем жилья в адовом гетто по цене центра.

Ирина, и сколько вы готовы ему из 50 отдать?

Алексей, я уже сдаю квартиру, в которой у меня доля и все собственники платят управляющему 30%. Но тарифы у всех разные. В среднем берут от 15 до 50% от дохода, в зависимости от опыта, количества объектов в управлении и конечно, наглости)

Ирина, а выхлоп есть какой-то, в сравнении с долгосрочной арендой? если 50% отдавать управляющему — то выгоднее сдать на долгосрок, кмк.

Ирина, включите сервис пробки на яндекс картах и сразу увидите в чём проблема Котельников. ))

Ирина,
Вы совсем плохо ориентируетесь в недвижимости
1. «уже 3 месяца как владелец доли такой квартиры (поделенной на студии)» — перед покупкой задались вопросом о легализации такого разделения на студии? Или потом по постановлению суда за свои деньги будете обратно в квартиру полноценную ее переделывать?Про покупку доли в квартире разделённой на студии вообще молчу, в момент к вам в студию может 10 таджиков поселиться вполне законно) вы же долю приобрели
2. Где вы нашли квартиру с платежом 50к в месяц по ипотеке?)) это какая стоимость квартиры, первоначальный платёж, какой банк и срок ипотеки?
Двушку в котельниках с хорошим ремонтом в обычной панельке очччччень сложно сдать за 50, практически невозможно

Дмитрий, отчего же плохо?
1. Перепланировка узаконена (на 2м этаже над коммерческим помещением это сделать куда проще. Есть еще и другие фишки. Например покупать не квартиру, а апартаменты для этих целей.

Да, риски с долей осознаю, пока ни один не сбылся. Но и времени прошло относительно мало. Но и заработок реальный ежемесячный уже есть)

2. Такая квартира у меня. Куплена на этапе котлована 3 года назад, по цене 8,1 млн. В ипотеку взято 7 млн. Сначала в Альфе была ипотека, дальше рефинансирована под божеские 6,19% в Росбанке с платежом раз в 14 дней, каждый из которых 21 871 руб. Но в месяц мне комфортнее чуть переплачивать) Может скрины с графиком платежей приложить?))

Ну не знаю насчет сложно, я еще не пыталась. А если пытаться что-то сделать, о и шансы выше, правда?)

Ирина, судя по вашим вводным, Вы на текущий момент понесли убытки в размере 1 млн. на выплату процентов банку.
Вам надо сначала их компенсировать для выхода в плюс. И в расчете доходов в месяц, на мой взгляд, правильнее считать только расходы на обслуживание долга. Для Вас это сейчас около 25-30к.
Год назад я смотрел квартиры в совхозе имени Ленина, как я понял это не так далеко. Так вот там с хорошим ремонтом двушка стоила как раз 50-60к. Сейчас снимаю двушку 45 квадратов на Белорусской за 60к в старом доме, но с приличным ремонтом. Поэтому стоит отталкиваться от 55к в месяц. Не знаю как в налоговой отчитываться, но думаю что налог надо платить с 55к и это будет 2-3к в месяц. Плюс коммуналка 2-3к. Итого ваша прибыль будет около 20к в месяц (при банковском доходе по вкладу примерно 10к).
С учётом вышесказанного Вы только 2-3 года будете отбивать затраты на обслуживание кредита.
Здесь я не учел альтернативные способы использования капитала и терминальную стоимость квартиры. Конечно с учётом сильного роста недвижимости все 3 года, это как раз и будет драйвером получения прибыли. Но здесь Вам просто повезло с неадекватным ростом рынка, который может и упасть, поэтому Вам стоит сейчас продать квартиру и заработать на росте рынка, а не на ренте

Антон, давайте разделим кейс с покупкой дома из статьи и параллельным со сдачей недвижимости (там у меня за нал куплена доля, которая сдается и приносит доход меньше, чем процент в банке, но я наблюдаю за процессом в целом и не настроена на сверх доходы)

По дому — да, сейчас убыток, верно подметили. Точка безубыточности будет состоять из стоимости дома по первоначальной цене + проценты, что уплачены банку за весь период + невозвратная сумма страховки. Все будет зависеть от итоговой цены продажи дома и срока, за который его продам.

>> С учётом вышесказанного Вы только 2-3 года будете отбивать затраты на обслуживание кредита.
не поняла мысль. выше у вас кейс про сдачу целой квартиры (да, у меня есть еще одна квартира в ипотеку и в комментариях рассуждали можно ли ее сдать так, чтобы ипотека сама себя окупала. На опыте сдачи квартиры, где у меня выкуплена доля я предполагаю, что могу, но это так, на уровне рассуждений и моего текущего опыта).

Про повезло с ростом или нет я бы не спорила. Факт в том, что он есть. И потому расчетный кейс вот такой.

Ирина, а я не про дом, а про квартиру в Котельниках Наверное, надо было это отметить сразу в комментарии.
Я лишь хотел отметить, что покупать недвижимость под сдачу не самый лучший способ инвестиций. В Вашем кейсе маржинальность за счёт роста стоимости недвижимости, а не за счёт сдачи в аренду.
Но вы ещё не закрыли сделку о продаже, поэтому пока это потенциальный доход. А Вам как раз повезло, что рынок подрос, иначе сдача в аренду приносила бы лишь убытки, а Вы опирались именно на этот вид дохода когда принимали решение об ипотеке (насколько я понял).
Про дом ничего не могу сказать, т.к. не разбираюсь в этом совсем. А про студию в посуточную аренду: нужны детали. На мой взгляд тоже не сильно маржинальный вид бизнеса

Антон, вообще если покопаться в аналитике сдача квартир в аренду (особенно в долгосрочную) действительно не самое маржинальное занятие. Особенно, если не использовать кредитное плечо. Это хороший вариант, если цель не зарабатывать, а окупать кредитное плечо. чтобы через много лет получить квартиру оплаченную в основном арендаторами.

Хотя, это тоже как рассматривать. если 1 квартира под сдачу — может овчинка выделки не стоит. А вот если 5, да купленные на свои деньги, да еще и с целью сохранения капитала вложенного в квартиры, может и ничего. Опять же. Главное правильно поставить цели

Ирина, кредитное плечо — это просто расходы. Здесь не важно какие расходы, а важно соотношение доходов и расходов.
Я же пытаюсь показать, что это соотношение меньше чем процент по банковскому вкладу и можно без покупки недвижимости так же копить на квартиру без лишних проблем. И тогда никакие кредитные плечи окупать не надо, а просто через 5-10 лет купить квартиру. Причем нужную именно сейчас квартиру, может быть даже с превоичением кредитных средств. У меня уже несколько знакомых купили квартиры в новой Москве, и оказалось что это не тоже самое, что в Москве. В итоге снимают поближе, а эти пытаются сдавать (как я уже сказал, что это не сильно выгодное занятие).
Повторюсь, что единственное что играет роль — динамика рынка недвижимости. В вашем кейсе динамика рынка на вашей стороне. Но это как говорить об акциях за прошлый год: как и куда надо было вкладываться. Куда надо было вкладываться год назад может сказать любой, а куда сейчас — не только лишь каждый. Да, считается что бетон всегда дорожает, но скажите это американским вкладчикам 2008 года. Конечно, они в этом состоянии были 40 лет и может быть на наш век мы такого падения больше не увидим, но факт есть факт. Да и страна у нас более непредсказуемая, чем США.
Я считаю что чудес не бывает и банк хорошо знает цену своим деньгам. Если он выдал ипотеку — значит он видит прыбль большую чем мог бы заработать при прямой покупке. Ну, или риски меньше. И вся моржинальность свыше процента по ипотеке либо за счёт везения (рост рынка), либо за счёт добавленной стоимости за вашу работу. Именно работу: поиск квартиры, просмотр вариантов, ремонт, заключение договоров на аренду, налоговая декларация и тд. В этом случае я бы не считал это пассивным доходом.
В Германии, кстати, банки прям предлагают вкладываться в недвижимость. Здесь это как раз пассив: ты отдаешь деньги банку, а он делает всё сам: нанимает риэлтора, обслуживает квартиру и тд. А ты только какой-то процент имеешь, возможно, чуть выше чем процент по вкладу.

Ирина, мне бы вашу фантазию и оптимизм мы с подругой снимаем двушку 57 кв.м около метро Домодедовская за 45 тыс. руб. В квартире нет современного и модного ремонта, но все целое, чистое, прекрасно работающее и то, нам кажется дороговато. А сдать новострой (все заедут и начнется бесконечный ремонт) за 50 тыс. на самой худшей ветке Москвы — оптимизм на грани глупости
Спойлер: вы не сдадите за такую стоимость))

Ирина, согласен, именно в спросе и заключается проблема. Вы хотите сдать посуточно дороже, чем на долгосрок (вроде бы все логично, но вот локация у вас не подходящая. Спрос будет низким).
Поделить однушку на 2 студии в теории можно, но на практике это может обернуться проблемами с соседями, с регистрацией перепланировки, с мокрой точкой и т.д.
Покупать долю в таком «гомункуле» — высокий риск. Сколько стоит доля? Рискну предположить, что около 2.5 млн. рублей. Оптимистичный прогноз по выручке ~25000*12=300000 год. Если экономить на всем и заниматься лично, можно сократить издержки, но тот же налог в 4%, уборку, капексы — все это будет. Допустим, имеем 250к. Это 10 лет на окупаемость вложений. Есть ли у нас что-то с меньшими рисками и подобной окупаемостью? Есть, ОФЗ. Есть о чем подумать.
«Вы считаете что в Котельниках я не смогу сдать эту квартиру дороже 50к, что бы окупить ипотеку? Я вот считаю, что могу». Вы бы сняли двушку в Котельниках (ключевое тут — Котельники) за 50? Посмотрите ЦИАН, Авито, это цена в другом районе, с лучшей транспортной доступностью и окружением. В прошлом году я снимал отличную двушку 63 кв. с ремонтом (посудомойка, душевая кабинка, потолочное освещение и т.д., дом кирпичный, 17 этажей) за 35. И знаете что? В этом году она сдается за эти же деньги. Это Москва и на порядок лучше Котельников, до 3 вокзалов 40 минут без пробок. Не представляю, кто снимет в Котельниках за эти деньги. Разве что у людей хорошая работа в шаговой доступности будет, а квартира иметь ремонт на миллиона 2.
«Я считаю, что не только на туристических/курортных городах аренда живет» — я согласен, вопрос заполняемости аренды. Например, если взять Грузию, то квартира в Тбилиси приносит больше, чем у моря, в Батуми. Тоже можно сказать и про РФ, поскольку квартира у моря — явление сезонное и курортные города зимой полумертвые за некоторым исключением. Квартиру актуально покупать в городах с хорошей бизнес-средой, с высокими миграционными потоками (например, в РФ это миллионники), с курортными есть риск плохой заполняемости в несезон, так что я бы наоборот выбрал более стабильный FCF, чем пытался за полгода заработать столько же на посутке, имея дела с неприятными людьми (это стресс, который потом не перекрывается прибылью).

Гладко было на бумаге, да забыли про овраги. Делать скидку от застройщика в 100 тысяч это мало, у застройщика первичка, у вас вторичка с ипотекой, у застройщика реклама и отдел манагеров, а у вас только авито. Тут надо или цену ронять, или объект уникальный. И не понимаю почему нельзя продавать самому.

Петров, вторичка без ипотеки — автор брала потребительские кредиты.
У застройщика нет готовых домов.

Иванова, вторичкой это будет для покупателя. На сегодня существуют льготные ипотечные программы, в том числе и на загородную недвижимость, которые распространяются только на покупку от застройщика; берёшь от вот такого перекупа — ипотека сразу значительно дороже.

Alexandra, ипотека — не единственный вариант купить жилье. Да и для кого-то важнее взять готовое и уже построенное, а не то, которое строить начнут только после первого транша.

Иванова, для кого то да, а для кого то нет, но там очередь не стоит, судя по тому что застройщик строит только после оплаты.

Петров, ну а где очередь стоит? Либо за чем-то особенным, но это стоит совсем других денег. Либо за чем-то нормальным, но продающимся дёшево, а это так себе идея для бизнеса. Для всего остального спрос обычный, без очередей и конкурсов. Посмотрим, как будет у автора.

Вот отличный разбор, каждая цифра понятна и видно, откуда она взялась.

Уборщица, спасибо. Сама обыскалась в интернете хоть каких-то расчетов, но никто не делится (( может на платных курсах гуру и рассказывают это, но я на них ещё не заработала

«от главной достопримечательности города — парка «Краснодар» — до него было всего 10 минут на машине»
О, да. Если трансгрессировать, например.

Ирина, я живу в Краснодаре. Мой комментарий отсылает к знаменитой краснодарской проблеме — жестоким пробкам. Из-за этого дорога по этому маршруту может занимать минут 40 или даже час.
Это не претензия к вам, это грустный факт.

Оптимизма больше чем расчётов, но буду держать за вас пальцы и в любом случае успехов!

Владимир, спасибо за дружелюбный настрой) продолжение в следующей статье, как говорится))

Я тоже потирала ручки, приобретя студию с ремонтом на стадии строительства прошлым летом с минимальным 1-начальным взносом по льготной ипотеке 5,5%. Город Самара. Через 3 недели после моей покупки застройщик поднял цену на 20%. Дом сдан в марте. Ремонт неплохой, я упаковала квартиру мебелью и техникой. И вот уже 2 месяца ни одного звонка от покупателей, хотя моя готовая квартира с ремонтом, мебелью и техникой (я даже полотенца и постельное туда купила) всего на 400тыс.дороже того, что застройщик сейчас предлагает БЕЗ ремонта и со сдачей через год. Всё упирается в льготную ипотеку, которую застройщик может дать от 6-7%, а на вторичку (от меня) покупатель сможет взять ипотеку около 12%.

Мне некритично, буду в долгосрок сдавать, чтобы ипотеку окупала, к старости внукам на конфеты мне доход приносила. Хотя опытные люди говорят, что долгосрочная аренда дико убивает состояние жилья.

Уборщица, хотелось простого человеческого ничего не делать, взять готовое и разбогатеть ))) но как всегда, есть нюансы. )

Иванова, офигеть, да, я тоже полезла проверять. вот дельные замечания, спасибо!

Ирина, восхищаюсь вашим умением считать, но как бывший житель этого района вижу серьезный минус: к поселку ведет единственная двухполосная дорога, которая забита машинами на 10 из 10 в режиме 24/7. Я жила в поселке Дивный/Индустриальный — это за переездом по ул Милютинской. Там уже есть школа и д/с, еще с советских времен. Два года назад школа работала в три смены, тк детей туда возили со всех окрестных поселков. Школьные автобусы стоят в пробках вместе со всеми остальными машинами, и в 16-17 ч пробка начиналась практически от школы.
Наверное, можно предположить, что дорогу со временем расширят. Я в этом не уверена, тк сама видела, как участки вдоль дороги застраивались капитальными строениями, ставились заборы, т.е. земли распроданы.
Ваш поселок возводится на месте яблоневых садов. Я это знаю, тк мы свой бывший дом купили, когда сады еще стояли. Это звучит романтично, но на практике за пределами поселка нет даже элементарных тротуаров, чтобы можно было выйти, и мамочке с коляской, к примеру, дойти до поликлиники. Связь с миром остается только через автомобиль и все ту же круглосуточную пробку. Случалось, что было невозможно вызвать такси. Не было доставки. По отзывам знакомых, кто все еще живет в Краснодаре, в те края они стараются не заезжать — завязнешь наглухо.
Не хочу вас огорчать, но, по моему мнению, бюджетных инвестиционных объектов в Краснодаре нет. Возможно, квартиры в домах бизнес-класса в центре города будут более удачны как инвестиция. Но и это не точно. Имхо, покупатель с деньгами и запросами выше уровня «эконом» ценит свое время, он посмотрит на все это безобразие и выберет себе другой место жительства. Каждый раз, проезжая мимо полей, прекрасных в прошлом (пшеница, подсолнухи, клубника, маки), и истерзанных застройкой сейчас, я думала: где же раньше жили все эти люди, если вот это всё для них сейчас — хорошо?

Главный вопрос, который, на мой взгляд, стоит задать себе после прочтения/пролистывания — готовы ли вы проделать столь масштабную работу, погрузиться в различные аспекты домостроительного бизнеса, чтобы начать инвестировать в недвижимость? У нас же как: да возьму что-нибудь, как-нибудь вырастет, потом когда-нибудь продам, а за основу расчета прибыли возьмем прибыль профессионалов.

Очень подробная и качественная статья, столько аналитики не всякий гуру на платном курсе даст

по результатам прочтения основной статьи и комментариев могу сказать, что мне очень симпатичны Ваши попытки иметь что-то кроме основного источника дохода, но как человек прошедший этот путь на горизонте 10+ лет могу сказать (без обид — ничего личного), что Вы на данный момент сильно плаваете в матчасти и собрали ну просто все ошибки которые можно было сделать и ещё сверху насыпали. По пунктам:

1. По определению пассивного дохода и Вашему выводу о его невозможности в недвижимости.

В моём понимании, пассивный доход (теоретическое условное определение) — некое условное «облако», где аккумулируются Ваши активы, которые генерят Вам доходность/денежный поток. Одна существенная оговорка — лично для меня обязательное условие, чтобы такой доход/cash flow были ежемесячными, а-ля ЗП/пенсия. Я выстраивал всё именно так.
Исходя из этого варианты пассивного дохода возможны только в 2х случаях:
— Вы — совладелец некоего бизнеса, который ежемесячно выплачивает Вам дивиденды
— Вы получаете %% от депозита в банке.
Все иные форматы дохода ну вот вообще не пассивные, кроме недвижимости, это квазипассивный доход, который требует хоть какого-то вашего участия.

При этом свежий пример из 2020 гг: Депозиты в рублях упали до 3% годовых при офиц инфляции в ~ 4%, а реальной под 10%, а недвижимость выросла в цене на 25-50% менее чем за год. Т.е., если Вы сидели в пассиве под 3%, то очень сильно потеряли.

2. По Вашим изначальным стратегиям. Как-то сложно Вы мыслите. Всё проще — стратегии всего 2: купить и перепродать + купить и сдавать. Но первая вообще не пассивный доход, это вариант = владению акций, облигаций, долей и пр. где-либо, жить на это (или рассматривать как доп источник текущих трат) вы вряд ли сможете. Вторая — требует вашего личного участия. Вопрос — какого. Вот и всё.

Можно ли сформировать на недвижимости квазипассивный/а-ля пенсионный доход — доход, требующий Вашего личного участия, но отнимающий немного времени ? Да, можно. Я это сделал. Но это не разговор 1 года. Это очень долгая история, где надо постоянно смотреть по сторонам, изучая объекты и понимать куда двигаешься. Но точно можно ! Поэтому Ваш вывод не совсем верен.

3. По Вашим результатам:

3.1. Про Краснодар. Лобовое поверхностное вычисление применительно к текущему моменту говорит о том, что Вы сейчас в приличном минусе. Комментарий других читателей (о 30+ мин на машине до парка) + текущая ситуация (Москва по купле-продаже любой недвижимости практически встала, а провинция в подавляющем большинстве случаев встала ещё глубже) говорит о том, что Вы впоролись в очень крутой неликвид, из которого выйти получится либо с очень большим минусом (больше чем есть сейчас), либо тема отъезжает на неопределённо долгий срок со всеми вытекающими — заморозкой Ваших своих денег + обязательствами по обслуживанию потребов.

3.2 По Котельникам. Что-то Вы темните. Узаконить перепланировку жилого помещения в Москве нереально от слова «совсем». Если Вы говорите, что она у Вас узаконена, то Ваша доля должна превратиться в отдельный объект с кадастровым номером, который становится активом, а не долей, и под который дадут ипотеку покупателю. Иначе это «узаконивание» — пустые слова. Если у Вас узаконена перепланировка нежилого помещения (Апартов), то тут аналогично — должен быть кадастровый номер, хотя с апартами это делать проще.

По посутке. Друг сдавал студию в Красногорске. Через 2 УК. Первая дала % загрузки в разы меньше при анонсированных 80%+, вторая убила студию за 4 мес при пороге заселения в 50%. Итог: выгнал обе УК и продал студию, благо смог попасть в рост рынка в 2020-21 гг. Поэтому, пусть у Вас всё сложится с УК по сдаче, но должен быть план Б на случай резкого падения доходов или выкрутасов текущей УК.

Итог: Вы сейчас, глобально, в сильном минусе практически везде. В живые деньги с плюсом Вы не выйдете, в случае обрушения рынка труда, что весьма вероятно в ближайшие полгода-год, останетесь безработной или с работой с пониженным доходом, но с хомутом в виде дорогих потребов и неликвидных объектов, по одному из которых есть крошечный выхлом с угрозой его уменьшения. Ну так себе результат.

Моё мнение: Ваша главная ошибка — нежелание шевелиться самой, всё на кого-то перекладываете. В Краснодаре — на риэлтора, в Москве — на УК. На начальном этапе вхождения в недвигу это в корне неверно ! Надо всё делать самой/ щупать руками, приобретать опыт, понимание, что и как делать. А Вы пошли по пути наименьшего сопротивления.

Инвестиции в недвижимость: как выгодно вложить деньги

Вопрос о том, куда инвестировать сбережения, всегда остаётся актуальным, но особенно, когда происходят экономические изменения. Одним из популярных инструментов в этом плане остается недвижимость — жилые и коммерческие объекты остаются востребованными и способны приносить хорошую прибыль.

Рассказываем, как и в какую недвижимость инвестировать и что для этого нужно.

Цели инвестирования в недвижимость

Инвестирование — вложение денег для получения прибыли. В недвижимость инвестируют, чтобы:

• Получить пассивный доход. Для этого используют собственную свободную недвижимость, покупают новую за наличные или берут ипотеку. Затем находят арендаторов и ежемесячно получают прибыль.
• Сохранить накопления. Чтобы деньги не обесценились из-за инфляции, их часто вкладывают в недвижимость. Покупают коммерческие, жилые, бюджетные и элитные помещения. Те, которые не понизятся в цене. Коммерческие объекты лучше покупать в местах с большой проходимостью, а жилые — в районах с развивающейся инфраструктурой.
• Получить доход от перепродажи или обмена с наценкой.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

На недвижимость всегда есть спрос, но не в каждый объект выгодно вкладывать деньги. Разберёмся, какие достоинства и недостатки имеют инвестиции в недвижимость.

Плюсы

• Стабильность. Жилые и коммерческие помещения при правильном подборе пользуются спросом.
• Пассивный доход. Чтобы получать прибыль с купленной квартиры, не нужно много усилий.
• Минимальные риски. Даже в кризис недвижимое имущество реально продать или сдать в аренду.
• Рост цены. На недвижимость не влияет инфляция, как и на золото. Стоимость только увеличивается.
• Многовариантность инвестиций. Есть разные варианты, как получить прибыль: сдавать посуточно или на долгий срок, перепродать, разделить на мелкие сегменты и другие.

Минусы

• Высокая стоимость. На покупку недвижимости нужна внушительная сумма.
• Долгая окупаемость. Недвижимое имущество начнёт приносить доход сверх стоимости через 5–10 лет.
• Дополнительные расходы. Сюда входят коммунальные услуги, капитальный ремонт и налог 13% от суммы сделки.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость в 2022 году

Инвестиции в недвижимость в России — простой и надёжный способ сохранения денег. Но отнеситесь к этому вложению ответственно, чтобы избежать лишних трат и убытков. Например, спонтанная покупка квартиры без сдачи её в аренду из потенциально доходной инвестиции превращается в пассив, который требует денег на содержание.

Стоит ли инвестировать в недвижимость в 2022 году? По данным аналитики Домклик , рост цен на квартиры постепенно замедляется. Наибольшую прибыль получают от покупки новостроек.

«Оправданность инвестиций зависит, в первую очередь, от того, последний вы миллион инвестируете или нет. Доходность — это всегда плата за риск. Сегодня в краткосрочной перспективе я не считаю недвижимость оправданным способом инвестиций. И надо помнить, что у любого человека есть единственный актив — количество часов, которое ему осталось прожить. И если ты хочешь прожить это время хорошо, то лучше здесь и сейчас купить дом или квартиру в хорошем месте. Это главная инвестиция — в свой комфорт и в комфорт своей семьи. Инвестиции в себя в наше неспокойное время — самое разумное».

Чтобы получать доход с вложений, анализируйте цены на рынке, перспективные районы и потребности покупателя. Эти знания помогут приобрести недооценённые, востребованные и недорогие объекты.

В какую недвижимость можно вкладывать деньги

Чем больше город, тем выше спрос на жилые и коммерческие помещения. Рассмотрим варианты инвестирования.

Жилая недвижимость. Наиболее распространённый вид недвижимого имущества. В основном с ним работают новички-инвесторы, так как риски — минимальны. Такой способ вложений часто используют, чтобы сохранить деньги. Доходы получают посредством перепродажи либо сдачи в аренду. При покупке жилого помещения учтите все характеристики: местонахождение, год постройки, планировку, инфраструктуру.

Коммерческая недвижимость. Подходит для инвесторов с опытом — им проще выбрать подходящее помещение. Коммерческую недвижимость выгоднее сдавать в аренду, чем перепродавать.

Земельные участки. Покупать земельные участки выгодно, так как они дешевле остальных видов недвижимости. Их быстро и просто оформить. Нет дополнительных затрат в виде коммунальных платежей и ремонта. При покупке учитывайте назначение. Наиболее ликвидны — участки для строительства. Для долгосрочных инвестиций подойдут сельскохозяйственные земли.

Загородная недвижимость. Загородные дома как вид инвестиций особенно популярны среди жителей мегаполисов. Стабильный спрос будет на благоустроенные дома с красивым видом и природой вокруг.

Новостройки на этапе котлована . З астройщики устанавливают минимальные цены, чтобы «раскачать» спрос и привлечь внимание покупателей к объекту на начальной стадии строительства. Покупателям квартир на этом этапе придется ждать дольше, чем остальным, и данное неудобство застройщик компенсирует с помощью ценового фактора.

Вложения в парковочные места . Ситуативный вид инвестирования в крупных городах. Доход зависит от расположения площадки. Парковку размещают в оживлённом месте, где не хватает свободных мест для автомобилей.

Выбрать недвижимость на Домклик

Насколько рискованно вкладываться в недвижимость

Инвестирование всегда сопряжено с рисками, и сфера недвижимости — не исключение. Разберём источники риска.

Неудачное месторасположение . Инвестор рассчитывает, что выбранный им район застроится, и цены вырастут. Если этого не происходит, на объект нет спроса, и владелец не получает прибыль.

Форс-мажоры . Если экологическая обстановка около объекта резко ухудшится, это приведёт к падению спроса и стоимости.

Недобросовестные арендаторы . Иногда наниматели задерживают ежемесячные платежи или портят мебель. На ремонт после таких арендаторов нужна круглая сумма.

Амортизация . Со временем стоимость объектов падает в цене. Например, если рядом с некогда перспективным домом вырастет новостройка, квартиры в ней будут выше по цене и привлекательнее для арендаторов.

Заморозка строительства . Чтобы избежать риска вложиться в строящееся жильё и получить его намного позже обещанного срока, выбирайте аккредитованных застройщиков .

Мошенничество . В сфере недвижимости есть масса схем обмана: фирмы-однодневки, продажа чужого имущества по поддельным документам и другие. Обезопасить сделку поможет юридическая проверка недвижимости .

Способы инвестирования в недвижимость

Есть два основных способа получения дохода с недвижимости: сдача в аренду и перепродажа с наценкой. Рассмотрим их плюсы и минусы.

У аренды и перепродажи есть много вариаций, поэтому рассмотрим их по отдельности.

Сдача в аренду

Квартира в долгосрочную аренду . Плюс — простой способ получить доход, так как желающие снять квартиру есть всегда. Достаточно найти добросовестных жильцов на длительный срок, заключить договор и ежемесячно получать прибыль. Минус — поиск хороших арендаторов может отнимать много времени. Кроме того, у такого способа низкий уровень прибыли. Если вы приобрели квартиру как инвестицию, то вы нескоро окупите вложения. Оформлять ипотеку для долгосрочной аренды также невыгодно: доход не покроет кредитные платежи.

Посуточная аренда квартиры . Плюс — возможность быстро заработать. Если доходность от долгосрочной аренды — в рамках 5%, то при сдаче посуточно — до 30%. Минус — трудозатраты. Вам придётся ежедневно заселять и выселять жильцов, убирать квартиру. Ещё есть риск повреждения мебели и внеплановых трат на ремонт.

Сдача в аренду коттеджа или загородного дома. Плюс — высокий доход и спрос. Особенно на новогодние, майские и летние каникулы. Ещё есть вариант разделить дом пополам, если он большой. На одной половине вы можете проживать сами, а вторую сдавать в аренду. Минус — недобросовестные жильцы, которые могут испортить не только мебель, но и сам коттедж.

Постройка многоквартирного дома и сдача в аренду квартир . Плюс — если у построенного многоквартирного дома будет выгодное расположение, то вы быстро сдадите все квартиры в аренду. Окупаемость проекта от двух лет, далее — чистая прибыль. Минус — нужны стартовый капитал и грамотный бизнес-проект, земельный участок под строительство.

Сдача в аренду гаража или парковочного места . Плюс — инвестиция не требует больших вложений. Минус — низкая доходность. Чтобы получать прибыль, нужно покупать несколько гаражей или парковочных мест.

Перепродажа

Покупка жилья на этапе строительства. Плюс — если купите недвижимость на этапе котлована, вы сэкономите до 30% среднерыночной стоимости жилья. Минус — нужно ждать завершения строительства. Также у некоторых застройщиков в ДДУ может быть указано, что при продаже необходимо разрешение застройщика на переуступку. В редких случаях застройщик вообще может отказать в своем согласии на переуступку.

Перепродажа земельного участка . Плюс — нужно лишь приобрести участок и дождаться повышения рыночной цены. Земля не требует дополнительных вложений и ухода. Минус — иногда ждать нужно годами.

Покупка жилья в плачевном состоянии . Плюс — большая прибыль. Вы приобретаете жильё дешево, вкладываете в ремонт от 200 000 рублей и продаёте в 2 раза дороже. Минус — на поиск и ремонт такой квартиры уходит много времени.

Порядок инвестирования в недвижимость

Чтобы инвестиции приносили доход, следуйте алгоритму:

Изучите ситуацию на рынке — на какую недвижимость есть спрос, что ищут покупатели, какие средние цены на объекты, где есть интересные локации или районы с развивающейся инфраструктурой.

В целом сфера недвижимости стабильна. При правильном подходе даже новичок увеличит капитал.

Как зарабатывать на недвижимости больше

Есть несколько способов повысить доходность инвестиций в несколько раз.

Разделение большой квартиры на студии. Выгоднее сдать квартиру нескольким арендаторам. К примеру, вы сдаёте трёхкомнатную квартиру за 40 000 рублей. Если разделить её на три однокомнатные и брать по 20 000 рублей с каждого жильца, вы получите 60 000 рублей.

Перепланировка. Этот способ позволяет не только улучшить условия жизни, но и повысить стоимость недвижимости на 30–40%. Учтите, любую перепланировку нужно согласовывать с БТИ и вносить изменения в техпаспорт.

Расширение помещения за счет достройки . Если добавить к объекту недвижимости балкон, веранду или подвал, его стоимость сразу вырастет на 20–30%.

Перевод помещения из жилого в нежилое и обратно. Покупка коммерческой недвижимости требует крупных вложений. Выход — приобрести жильё на первом этаже многоквартирного дома, а после перевести его в нежилой фонд.

Качественный ремонт. Ремонт повышает стоимость квартиры в 1,5-2 раза. К примеру, квартира в плохом состоянии стоила 3 миллиона, вы сделали ремонт на 500 тысяч рублей — теперь цену можно повышать до 5 миллионов.

Почему я не покупаю квартиру, но инвестирую в недвижимость

Один из самых спорных вопросов среди инвесторов – стоит ли инвестировать в недвижимость. От «Надо брать ипотеку, потому что дешево!» и «Без квартиры ты никто!» до целого портфеля квартир и коммерческой недвижимости – все варианты и расчеты встречаются.

Данный вопрос имеет несколько моментов, которые стоит разделять и в итоге сводятся к ответу на вопрос, почему я не покупаю квартиру, но инвестирую в недвижимость. Ответ на данный вопрос имеет несколько уровней, которые стоит разделять, но в итоге они сводятся к одному. Рассказываю, почему я не покупаю квартиру, но инвестирую в недвижимость.

3 измерения

1. Историческое измерение

В отличие от многих видов инвестиций — инвестиция в недвижимость сегодня классический вариант среди прочих. Такой вариант до недавних пор был одним из самых понятных и доступных в развитых странах – оставим особую ситуацию с распределением квартир в Восточной Европе в 20-м веке за скобками. Полагаю, что еще несколько веков назад он был для многих почти единственным вариантом, в который нужно было инвестировать (свое время и энергию) – иначе жить просто было негде.

С растущим распределением задач в экономике – вопрос собственности дома или хотя бы квартиры становится менее критичным для полноценной жизни. Снимать жилье стало обычным явлением. Возрастающая миграция по рабочим и личным соображениям также означает, что жить в одном и том же месте всю свою жизнь становится не само собой разумеющимся явлением для многих. Это обстоятельство влияет на выбор: покупать или не покупать недвижимость для собственного проживания.

Это измерение вопроса, которое можно еще называть консервативным, берет свое начало в убеждениях, ценностях и реалиях старших поколений и как они организовали свою жизнь. Неудивительно, что по сей день покупка недвижимости считается самой надежной и порой понятной инвестицией. Ее обосновать среди родственников или разъяснять друзьям не приходится. С этим можно согласиться или нет – это дела вкуса, а не экономического расчета.

2. Психологическая составляющая

Квартиру или дом можно потрогать, там можно сделать ремонт под собственный вкус. С ним можно делать все, что душа требует и на что денег хватает. Недвижимость дает чувство безопасности и обеспеченности, показывает, что собственник чего-то достиг в своей жизни. И кому не нравится быть «сам себе хозяином»? Сладость этой фразы поймет каждый арендатор, который хоть раз сталкивался с не совсем адекватными арендодателями или соседями по квартире – но от них не убежишь… Эта психологическая составляющая главная мотивация для многих (будущих) собственников недвижимости. Быть собственником – это образ жизни, который понятен (почти) всем.

Второй важный момент с психологической точки зрения – это эффект дисциплинирования будущего собственника в своем финансовом поведении. Ведь часто покупают квартиру или строят дом беря деньги в долг. И выплачивать ипотеку или кредит означает, что можно потерять все, если не вносить в банк очередной платеж на протяжении нескольких (или долгих) лет. Здесь не будем вдаваться в математические расчеты сколько придется переплачивать за 5, 10 или 20 лет ипотеки, так как это можно легко проверить – факт регулярной платы и таким образом накопления имущества – важный и правильный. Минус лишь в том, что капитал отдается банку в виде процентов – и он тоже «дядя», кто берет «плату за хату» в виде аренды.

Желание выбраться из долголетнего финансового рабства для некоторых – это вопрос дисциплины и собственного образа жизни. И то и другое требует большие усилия и вызывает уважения, но и имеет свои риски.

3. Экономическая выгода

Предыдущие два фактора часто играют решающую роль в принятии решения о покупке квартиры или дома. И фундаментальные споры порой рождаются именно при попытке обосновать это решение не выбором желаемого образа жизни, а экономическими соображениями.

С точки зрения экономической выгоды можно и нужно сравнивать инвестиции в недвижимость с другими инвестициями и их доходностью, которые доступны инвесторам сегодня. О других написано в других материалах этого блога, поэтому ограничиваюсь здесь расчётом доходности именно недвижимости с точки зрения инвестиции.

Этот вопрос должен, на мой взгляд, стоять на первом месте, когда речь идет о недвижимости для сдачи в аренду. В таком случае историческое убеждение и психологическая составляющая уходят на второй план и вопрос экономической выгоды занимает решающую позицию.

У меня есть следующие три причины, почему я на данный момент не покупаю себе квартиру или дом и они в первую очередь связаны с экономическими расчетами. Это – доходность при сдаче, развитие цены самой недвижимости (как разновидность приносящегося доход актива) и то, какие временные затраты требуются со стороны собственника-инвестора.

Доходность

1. Развитие по личному опыту

Для наглядности начну с собственного примера, из-за которого решил более детально разобрать вопрос доходности недвижимости для себя.

В июле 2010 года я снял 2-х комнатную квартиру площадью 45 кв. м. за 33.000 рублей с простым евроремонтом и старой мебелью в Москве. По тогдашнему курсу – 1 евро = 39,19 рублей – аренда равнялась 842 евро в месяц. С августа 2020 года в соседнем доме снимаю 3-х комнатную квартиру площадью 74 кв. м. за 80.000 рублей, с новой мебелью и техникой, что при курсе 1 евро = 86,41 рублей – равняется 925 евро в месяц.

Таблица 1. Аренда квартир в сравнении

Год	Площадь кв. м.	Аренда в рублях	Курс рубля/ евро	Аренда в евро	Плата за кв. м. в руб.	Плата за кв. м. в евро
2010	45	33.000 ₽	39,19	842,05 €	733,33 ₽	18,71 €
2020	74	80.000 ₽	86,41	925,82 €	1.081,08 ₽	12,51 €

Новая квартира выше по этажу и с видом, имеет вместо никакого сразу два балкона и сдается после капитального ремонта впервые. Старая квартира – с новыми окнами и такой же старой мебелью – была летом 2020 г. на рынке предложена (и, скорее всего, сдана) за 37.000 рублей/месяц, что соответствует среднерыночной цене подобных предложений судя по одному известному агрегатору аренды жилья. Можно возразить, что маленькие квартиры всегда дороже сдаются, что сейчас кризис, спрос на жилье упал и сдавать сейчас не выгодно и т. д., но для общей картины в такие дебри залезть нет особого смысла – речь здесь пойдет только об общей картине и о развитии.

Если мы берем развитие цен по сдаче старой квартиры, то выходит, что ее сегодня сдать можно вместо за 842 евро всего лишь за 428 евро в месяц – это почти половина. Доходность актива в валюте уменьшилась в двое!

Таблица 2. Сравниваем аренды 2010 и 2020

Год	Аренда в рублях	Курс рубля/ евро	Аренда в евро	Плата за кв. м. в руб.	Плата за кв. м. в евро
2010	33.000 ₽	39,19	842,05 €	733,33 ₽	18,71 €
2020	37.000 ₽	86,41	428,19 €	822,22 ₽	9,52 €
Разница	4.000 ₽	47,22	-413,86 €	88,89 ₽	-9,19 €
Изм. в %	12	120	-49	12	-49

Без вложений, даже в рамках косметического ремонта, выходит, что арендная плата не только не растет, а заметно падала. Но даже после затратного капитального ремонта – от инженерных сетей через пол до кухни с ванной – сдать ее по старой цене в 842 евро или, при курсе 86,41 за 72.750 рублей, нереально.

2. Чистая доходность

Попробуем хотя бы приблизительно посчитать чистую доходность. Ведь не стоит сравнивать грязную доходность (аренда) до уплаты налогов и доходность с учётом трат, которые невозможно переложить на нанимателя, недополученной аренды при простое, накопления денежного резерва на мелкий ремонт и т.д.

Из расчётов исключаем счетчики на воду, электричество и телефон/интернет, так как они либо есть и оплачиваются нанимателями либо их нет. Также исключаем платы за консьерж и других статьей жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), которые не везде встречаются. Среди них, например, компенсации платежей должников по жилищно-коммунальным услугам (ЖКУ), когда это бремя перекладывают на остальных собственников…

Берем только следующие расходы: отопление, вывоз мусора, капитальный ремонт, текущее обслуживание, отложим 2% на мелкий ремонт, налог на имущество и НДФЛ от сдачи по найму.

Таблица 3. Чистая доходность сдачи квартиры (2 примера)

Квартира с площадью (кв. м.)	45	74
Плата по найму (аренда)	37.000,00 ₽	80.000,00 ₽
Отопление (1)	1.350,00 ₽	2.200,00 ₽
Содержание жилфонда 30,49р./кв. м.	1.372,05 ₽	2.256,26 ₽
ТКО 5,23р./кв. м.	235,35 ₽	387,02 ₽
Капитальный ремонт 19,52р./кв. м.	878,40 ₽	1.444,48 ₽
Мелкий ремонт 2% от аренды	740,00 ₽	1.600,00 ₽
Имущественный налог по кадастровой стоимости (2)	668,67 ₽	978,08 ₽
13% НДФЛ	4.810,00 ₽	10.400,00 ₽
Итого:	26.945,53 ₽	60.734,16 ₽
в % от аренды	72,8	75,9
Если не платить налоги и не откладывать на ремонт	32.495,53 ₽	72.734,16 ₽
в % от аренды	87,8	90,9

(1) Приблизительная оценка, т. к. точных данных нет
(2) Предварительный расчет налога по общей формуле

В итоге 25-30% необходимо вычесть из полученной аренды. Если у кого-то есть более точные данные или я что-то упустил – напишите в комментариях.

Если посмотреть на доходность в целом, то получается следующая картина:

Таблица 4. Чистая доходность

Квартира с площадью (кв. м.)	45	74
Чистая плата по найму (аренда) за месяц	26.945,53 ₽	60.734,16 ₽
в год	323.346,40 ₽	728.809,88 ₽
Стоимость квартиры 200.000 р. кв. м.	9.000.000,00 ₽	14.800.000,00 ₽
Доходность в %	3,6	4,9
Корректировка цены с учетом состояние (1)	10.000.000,00 ₽	18.500.000,00 ₽
Доходность в %	3,2	3,9

(1) Цифры чисто субъективные. Но чем дороже квартиры, тем ниже доходность…

Доходность в случае непрерывной сдачи квартиры колеблется с районе 3-5% годовых. Если включить в эти цифры еще простой из-за смен нанимателей, время, которое необходимо потратить на обслуживание в течение года и пр. непредвиденные расходы, то доходность еще ниже. Из-за высокой вариативности данного фактора я решил это не включить в этот – в любом случае примерный – расчет.

3. Развитие рынка недвижимости в Москве в целом

Если посмотреть на развитие цен по Москве в целом, то на портале irn.ru имеется сводная статистика. Цены в рублях развивались с 2000 по 2020 год следующим образом:

По состоянию на 12.2020

Средняя цена с 2010 по 2020 год за кв. м. от 140.000 рублей выросла до 200.000. Прирост в 60.000 рублей составляет 43%.

Посмотрим на развитие стоимости кв. м. в евро:

По состоянию 12.2020

Цена с 2010 по 2020 год за км. м. от 3.000 евро после пика в 4.200 упала до 2.100 евро – это те же самые 43%.

Выходит, что с одной стороны актив подорожал в рублях, но упал в твердой валюте. При этом имеет довольно большое колебание в цене – как в рублях, так и в валюте. Это не только сказывается на доходность, но и на цену, которую можно выручить при продаже – как в удачное, так и в неудачное время на рынке.

4. Влияние инфляции

Из личного примера, напомню, мы имеем за 10 лет рост арендной платы в рублях на 12%. Прирост при этом меньше инфляции в рублях, которая составила 71% за последние 10 лет. И любой инвестор знает, что для того, чтобы хотя бы уберечь свой капитал, нужна выйти на доходность хотя бы на уровне инфляции. Чтобы покрывать инфляцию, арендная плата в рублях с учетом инфляции должна была бы вырасти с 33.000 р., до 56.430 р./месяц.

Если посмотреть на инфляцию в Еврозоне, то она составила за последние 10 лет 13,5%. Чтобы ее отбить, аренда в евро должна была бы вырасти с 18,71 € до 21,24 € за кв. м. или до 82.575 р. (= 21,24 за кв. м в 2010 * 45 кв. м. * 86,41 курс евро в 2020).

Выходит, что сдача за меньше чем 56.430 р./месяц означает, что даже инфляция в рублях покрывается. Если сдать свыше 56.430 р./месяц но 82,575 р./месяц то хотя бы рублевая инфляция обгоняется и только если выручить 82.575 р./месяц, то была бы покрыта инфляция в твердой валюте. Понятно, что по нынешнему рынку 56.000 р./месяц или не говоря уже о 82.575 р./месяц получить невозможно.

Таблица 5. Чистая доходность с учетом инфляции

Квартира с площадью (кв. м.)	45	74
Чистая плата по найму (аренда) за месяц	26.945,53 ₽	60.734,16 ₽
в год	323.346,40 ₽	728.809,88 ₽
Стоимость квартиры 200.000 р. кв. м.	9.000.000,00 ₽	14.800.000,00 ₽
Доходность в %	3,6	4,9
Корректировка цены с учетом состояние*	10.000.000,00 ₽	18.500.000,00 ₽
Доходность в %	3,2	3,9
Инфляция в 2020 г.	4,7	4,7
Итоговая доходность	-1,5	-0,8

Результат после инфляции выглядит не очень.

Временные затраты

Я в свое время был управляющим многоквартирного дома, принадлежащего моей семье (не мне). С тех пор знаю, что даже если наниматели адекватные и особого простоя (незаселенности) нет, то все равно кое-какие заботы регулярно возникают – напр. подготовить документы для налоговой, договорится с риэлтором при смене нанимателей и иногда необходимо делать (мелкий) ремонт или решать общедомовые вопросы. Все это занимает время и деньги, которые влияют на доходность. Брать эти заботы на себя возможно только тогда, когда недалеко живешь либо придется за управление и нужные работы кому-то заплатить.

Приобретение недвижимости, чтобы сдавать – является активным инвестированием с некой непредсказуемостью и привязанностью к определенному месту.

Итоги

1. Диверсификация

Положить большую часть своего портфеля в один единственный актив означает ставить все на одну карту. Этот риск в моем понимании слишком большой. Или иными словами – я еще не достаточно богат, чтобы позволить себе жилье под сдачу в аренду.

2. Свобода

Если мне завтра надоедят (шумные) соседи, вид из окна, если нужна квартира побольше/поменьше или если я послезавтра уеду в другой район, город, страну – для меня это возможно без особых проблем. Собрал свои вещи и вперед. Цена свободы для меня? – бесценна!

3. Образ жизни

Единственная веская причина покупать недвижимость – это решение жить именно в собственном доме, следовать этому образу жизни. Но пока такое желание не появилось.

4. Альтернативы

Можно инвестировать в REIT (real estate investment trust) или другие фонды ценных бумаг. В таком случае недвижимостью занимаются профессионалы, которым многие услуги выгоднее покупать в связи с их объемами – ремонтировать одну квартиру на кв. м. дороже чем сделать ремонт сразу в большом количестве квартир по однотипному стандарту. Но REIT имеет особенность, что они обязаны выплатить почти все доходы в виде дивидендов и другие фонды, как правило, берут не мало за управление. Дополнительный поток денег мне не нужен на данный момент. Это ведь и логично – я же откладываю, поэтому дополнительный доход означает только больше налогов надо платить сегодня и реинвестировать вручную придется.

Через две платформы все-таки косвенно инвестирую в недвижимость. И на краудлендинговой платформе Blendnetwork* и на EstateGuru* проекты обеспечены недвижимостью и, как правило, связаны с развитием проектов в этой области. Оба варианта – маленькая доля в рисковой части портфеля. Реализуется ли предполагаемая высокая доходность в валюте в районе 8-10% годовых – посмотрим. Но вход возможен с маленькими суммами, а не «all-in» с финансовым рабством на несколько лет.

5. Доходность

И последний аргумент, почему я не покупаю квартиру для сдачи в аренду: инвестировать в актив, где непонятно, растет ли он по стоимости и где доходность падает и на данный момент меньше инфляции, меня не убеждает. У меня и фантазии не хватает, чтобы придумать сценарии, при котором цены на недвижимость в Москве падают, а доходность от сдачи в аренду вырастают…

Источник https://journal.tinkoff.ru/ya-investor/

Источник https://blog.domclick.ru/post/investiczii-v-nedvizhimost-kak-vygodno-vlozhit-dengi

Источник https://smart-lab.ru/blog/670053.php