Как можно заработать на недвижимости в Казахстане

Инвестиции в недвижимость: как выгодно вложить деньги

Вопрос о том, куда инвестировать сбережения, всегда остаётся актуальным, но особенно, когда происходят экономические изменения. Одним из популярных инструментов в этом плане остается недвижимость — жилые и коммерческие объекты остаются востребованными и способны приносить хорошую прибыль.

Рассказываем, как и в какую недвижимость инвестировать и что для этого нужно.

Цели инвестирования в недвижимость

Инвестирование — вложение денег для получения прибыли. В недвижимость инвестируют, чтобы:

• Получить пассивный доход. Для этого используют собственную свободную недвижимость, покупают новую за наличные или берут ипотеку. Затем находят арендаторов и ежемесячно получают прибыль.
• Сохранить накопления. Чтобы деньги не обесценились из-за инфляции, их часто вкладывают в недвижимость. Покупают коммерческие, жилые, бюджетные и элитные помещения. Те, которые не понизятся в цене. Коммерческие объекты лучше покупать в местах с большой проходимостью, а жилые — в районах с развивающейся инфраструктурой.
• Получить доход от перепродажи или обмена с наценкой.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

На недвижимость всегда есть спрос, но не в каждый объект выгодно вкладывать деньги. Разберёмся, какие достоинства и недостатки имеют инвестиции в недвижимость.

Плюсы

• Стабильность. Жилые и коммерческие помещения при правильном подборе пользуются спросом.
• Пассивный доход. Чтобы получать прибыль с купленной квартиры, не нужно много усилий.
• Минимальные риски. Даже в кризис недвижимое имущество реально продать или сдать в аренду.
• Рост цены. На недвижимость не влияет инфляция, как и на золото. Стоимость только увеличивается.
• Многовариантность инвестиций. Есть разные варианты, как получить прибыль: сдавать посуточно или на долгий срок, перепродать, разделить на мелкие сегменты и другие.

Минусы

• Высокая стоимость. На покупку недвижимости нужна внушительная сумма.
• Долгая окупаемость. Недвижимое имущество начнёт приносить доход сверх стоимости через 5–10 лет.
• Дополнительные расходы. Сюда входят коммунальные услуги, капитальный ремонт и налог 13% от суммы сделки.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость в 2022 году

Инвестиции в недвижимость в России — простой и надёжный способ сохранения денег. Но отнеситесь к этому вложению ответственно, чтобы избежать лишних трат и убытков. Например, спонтанная покупка квартиры без сдачи её в аренду из потенциально доходной инвестиции превращается в пассив, который требует денег на содержание.

Стоит ли инвестировать в недвижимость в 2022 году? По данным аналитики Домклик , рост цен на квартиры постепенно замедляется. Наибольшую прибыль получают от покупки новостроек.

«Оправданность инвестиций зависит, в первую очередь, от того, последний вы миллион инвестируете или нет. Доходность — это всегда плата за риск. Сегодня в краткосрочной перспективе я не считаю недвижимость оправданным способом инвестиций. И надо помнить, что у любого человека есть единственный актив — количество часов, которое ему осталось прожить. И если ты хочешь прожить это время хорошо, то лучше здесь и сейчас купить дом или квартиру в хорошем месте. Это главная инвестиция — в свой комфорт и в комфорт своей семьи. Инвестиции в себя в наше неспокойное время — самое разумное».

Чтобы получать доход с вложений, анализируйте цены на рынке, перспективные районы и потребности покупателя. Эти знания помогут приобрести недооценённые, востребованные и недорогие объекты.

В какую недвижимость можно вкладывать деньги

Чем больше город, тем выше спрос на жилые и коммерческие помещения. Рассмотрим варианты инвестирования.

Жилая недвижимость. Наиболее распространённый вид недвижимого имущества. В основном с ним работают новички-инвесторы, так как риски — минимальны. Такой способ вложений часто используют, чтобы сохранить деньги. Доходы получают посредством перепродажи либо сдачи в аренду. При покупке жилого помещения учтите все характеристики: местонахождение, год постройки, планировку, инфраструктуру.

Коммерческая недвижимость. Подходит для инвесторов с опытом — им проще выбрать подходящее помещение. Коммерческую недвижимость выгоднее сдавать в аренду, чем перепродавать.

Земельные участки. Покупать земельные участки выгодно, так как они дешевле остальных видов недвижимости. Их быстро и просто оформить. Нет дополнительных затрат в виде коммунальных платежей и ремонта. При покупке учитывайте назначение. Наиболее ликвидны — участки для строительства. Для долгосрочных инвестиций подойдут сельскохозяйственные земли.

Загородная недвижимость. Загородные дома как вид инвестиций особенно популярны среди жителей мегаполисов. Стабильный спрос будет на благоустроенные дома с красивым видом и природой вокруг.

Новостройки на этапе котлована . З астройщики устанавливают минимальные цены, чтобы «раскачать» спрос и привлечь внимание покупателей к объекту на начальной стадии строительства. Покупателям квартир на этом этапе придется ждать дольше, чем остальным, и данное неудобство застройщик компенсирует с помощью ценового фактора.

Вложения в парковочные места . Ситуативный вид инвестирования в крупных городах. Доход зависит от расположения площадки. Парковку размещают в оживлённом месте, где не хватает свободных мест для автомобилей.

Выбрать недвижимость на Домклик

Насколько рискованно вкладываться в недвижимость

Инвестирование всегда сопряжено с рисками, и сфера недвижимости — не исключение. Разберём источники риска.

Неудачное месторасположение . Инвестор рассчитывает, что выбранный им район застроится, и цены вырастут. Если этого не происходит, на объект нет спроса, и владелец не получает прибыль.

Форс-мажоры . Если экологическая обстановка около объекта резко ухудшится, это приведёт к падению спроса и стоимости.

Недобросовестные арендаторы . Иногда наниматели задерживают ежемесячные платежи или портят мебель. На ремонт после таких арендаторов нужна круглая сумма.

Амортизация . Со временем стоимость объектов падает в цене. Например, если рядом с некогда перспективным домом вырастет новостройка, квартиры в ней будут выше по цене и привлекательнее для арендаторов.

Заморозка строительства . Чтобы избежать риска вложиться в строящееся жильё и получить его намного позже обещанного срока, выбирайте аккредитованных застройщиков .

Мошенничество . В сфере недвижимости есть масса схем обмана: фирмы-однодневки, продажа чужого имущества по поддельным документам и другие. Обезопасить сделку поможет юридическая проверка недвижимости .

Способы инвестирования в недвижимость

Есть два основных способа получения дохода с недвижимости: сдача в аренду и перепродажа с наценкой. Рассмотрим их плюсы и минусы.

У аренды и перепродажи есть много вариаций, поэтому рассмотрим их по отдельности.

Сдача в аренду

Квартира в долгосрочную аренду . Плюс — простой способ получить доход, так как желающие снять квартиру есть всегда. Достаточно найти добросовестных жильцов на длительный срок, заключить договор и ежемесячно получать прибыль. Минус — поиск хороших арендаторов может отнимать много времени. Кроме того, у такого способа низкий уровень прибыли. Если вы приобрели квартиру как инвестицию, то вы нескоро окупите вложения. Оформлять ипотеку для долгосрочной аренды также невыгодно: доход не покроет кредитные платежи.

Посуточная аренда квартиры . Плюс — возможность быстро заработать. Если доходность от долгосрочной аренды — в рамках 5%, то при сдаче посуточно — до 30%. Минус — трудозатраты. Вам придётся ежедневно заселять и выселять жильцов, убирать квартиру. Ещё есть риск повреждения мебели и внеплановых трат на ремонт.

Сдача в аренду коттеджа или загородного дома. Плюс — высокий доход и спрос. Особенно на новогодние, майские и летние каникулы. Ещё есть вариант разделить дом пополам, если он большой. На одной половине вы можете проживать сами, а вторую сдавать в аренду. Минус — недобросовестные жильцы, которые могут испортить не только мебель, но и сам коттедж.

Постройка многоквартирного дома и сдача в аренду квартир . Плюс — если у построенного многоквартирного дома будет выгодное расположение, то вы быстро сдадите все квартиры в аренду. Окупаемость проекта от двух лет, далее — чистая прибыль. Минус — нужны стартовый капитал и грамотный бизнес-проект, земельный участок под строительство.

Сдача в аренду гаража или парковочного места . Плюс — инвестиция не требует больших вложений. Минус — низкая доходность. Чтобы получать прибыль, нужно покупать несколько гаражей или парковочных мест.

Перепродажа

Покупка жилья на этапе строительства. Плюс — если купите недвижимость на этапе котлована, вы сэкономите до 30% среднерыночной стоимости жилья. Минус — нужно ждать завершения строительства. Также у некоторых застройщиков в ДДУ может быть указано, что при продаже необходимо разрешение застройщика на переуступку. В редких случаях застройщик вообще может отказать в своем согласии на переуступку.

Перепродажа земельного участка . Плюс — нужно лишь приобрести участок и дождаться повышения рыночной цены. Земля не требует дополнительных вложений и ухода. Минус — иногда ждать нужно годами.

Покупка жилья в плачевном состоянии . Плюс — большая прибыль. Вы приобретаете жильё дешево, вкладываете в ремонт от 200 000 рублей и продаёте в 2 раза дороже. Минус — на поиск и ремонт такой квартиры уходит много времени.

Порядок инвестирования в недвижимость

Чтобы инвестиции приносили доход, следуйте алгоритму:

Изучите ситуацию на рынке — на какую недвижимость есть спрос, что ищут покупатели, какие средние цены на объекты, где есть интересные локации или районы с развивающейся инфраструктурой.

В целом сфера недвижимости стабильна. При правильном подходе даже новичок увеличит капитал.

Как зарабатывать на недвижимости больше

Есть несколько способов повысить доходность инвестиций в несколько раз.

Разделение большой квартиры на студии. Выгоднее сдать квартиру нескольким арендаторам. К примеру, вы сдаёте трёхкомнатную квартиру за 40 000 рублей. Если разделить её на три однокомнатные и брать по 20 000 рублей с каждого жильца, вы получите 60 000 рублей.

Перепланировка. Этот способ позволяет не только улучшить условия жизни, но и повысить стоимость недвижимости на 30–40%. Учтите, любую перепланировку нужно согласовывать с БТИ и вносить изменения в техпаспорт.

Расширение помещения за счет достройки . Если добавить к объекту недвижимости балкон, веранду или подвал, его стоимость сразу вырастет на 20–30%.

Перевод помещения из жилого в нежилое и обратно. Покупка коммерческой недвижимости требует крупных вложений. Выход — приобрести жильё на первом этаже многоквартирного дома, а после перевести его в нежилой фонд.

Качественный ремонт. Ремонт повышает стоимость квартиры в 1,5-2 раза. К примеру, квартира в плохом состоянии стоила 3 миллиона, вы сделали ремонт на 500 тысяч рублей — теперь цену можно повышать до 5 миллионов.

Как можно заработать на недвижимости в Казахстане

Недвижимость в Казахстане часто воспринимается как инвестиционный инструмент. Однако при этом важно учитывать тот факт, что просто покупка квадратных метров прибыли не приносит. О том, как заставить такие вложения работать, читайте в материале NUR.KZ.

Среди казахстанцев распространено мнение, что цены на жилье всегда растут. Поэтому часто население стремится приобрести квартиры как способ выгодно вложить деньги.

Однако специалисты в сфере финансов отмечают, что жилье является убыточной инвестицией: цены на них в тенге растут, но в долларах квадратные метры только обесцениваются. Поэтому купленная квартира или дом должны приносить прибыль, чтобы их владельцы не теряли деньги от обесценивания.

Рассмотрим несколько распространенных способов заработка за счет жилья, которые могут быть использованы казахстанцами, кроме обычной аренды.

Покупка и продажа до постройки

Наиболее выгодными цены при покупке жилья могут оказаться именно в момент начала строительства.

Стратегия заключается в том, чтобы найти надежного застройщика с разрешением на привлечение дольщиков и купить жилье в новом объекте «с котлована». При этом покупка может быть осуществлена как за наличные средства, так и в ипотеку или рассрочку.

Иллюстративное фото: freepik.com / osaba

Далее, когда стройка уже близится к концу, квартиру можно продать подороже через переуступку прав требования. При этом прибыль может оказаться довольно высокой – вплоть до 50% от вложений, если цены за это время снова вырастут.

Недостатком такого подхода может стать время ожидания – процесс стройки может составить около двух лет до сдачи объекта в эксплуатацию, а в некоторых случаях вовсе затянуться. Все это время вложенные деньги окажутся замороженными.

Также риск снижения цен за это время всегда реален. Поэтому доходность может оказаться слишком низкой или даже убыточной. Это важно учитывать.

Перекупка на вторичном рынке

Подобным образом можно поступить и со вторичным жильем.

В этом случае покупается квартира в среднем или плохом состоянии и производится ремонт. Он может быть даже косметическим, что также уже прибавит стоимость к объекту.

Далее квартира продается на вторичном рынке с наценкой. На все это может уйти около полугода с учетом ремонтных работ и процесса продажи. А прибыль по разным оценкам может оказаться в районе 10-15% от вложений.

Однако в этом случае также есть свои риски:

– их платят при продаже жилья в течение года после его покупки;
• неверная оценка расходов и объекта – если ремонт окажется слишком дорогим и сложным, а жилье невостребованным, то и прибыль может оказаться минимальной или даже отрицательной;
• рыночный риск – вероятность просадки цен следует учитывать всегда.

Иллюстративное фото: freepik.com

Разделить жилье на студии

Если покупается большая квартира в новостройке, то можно рассмотреть вариант сдачи в аренду. Но при этом жилье можно перепланировать так, чтобы разделить его на отдельные комнаты-студии с собственными соединенными кухнями и санузлами.

Например, из двухкомнатной квартиры с удачной планировкой можно сделать две-три студии площадью около 20 квадратных метров. Каждая из них может сдаваться в аренду и приносить в итоге больше дохода, чем одна двухкомнатная квартира.

Однако в этом случае нужно учитывать немалые расходы на:

– следует помнить о штрафах за нарушения и незаконное изменение конструкции жилья;
• ремонт и прочие затраты – каждую получившуюся студию нужно будет отремонтировать и обставить мебелью.

Также важно помнить о рисках, связанных с мошенничеством арендаторов и непредвиденными издержками на ремонт. Все это может отсрочить окупаемость жилья.

Выбирая какой-либо вариант денежных вложений, важно всегда учитывать все риски и непредвиденные обстоятельства. Это относится как к инвестициям в жилье, так и в другие активы.

Узнавайте обо всем первыми

Подпишитесь и узнавайте о свежих новостях Казахстана, фото, видео и других эксклюзивах.

Стоит ли сегодня инвестировать в недвижимость?

Мысли о том, как зарабатывать миллионы не работая, как правило, ведут либо к финансовой пирамиде, либо на рынок недвижимости, где, в свою очередь, тоже много сюрпризов. Принято считать, что инвестиции в жильё выгодны, а сдавая несколько арендных квартир, можно жить не хуже топ-менеджеров нацкоманий. Так ли это? Стоит ли вкладывать деньги в строительство или лучше инвестировать во вторичку? Самый обычный, не биржевой, а диванно-кухонный инвестор наверняка задумывался, как приспособить скромный стартовый капитал семьи. Разумеется, деньги в связи с девальвационными ожиданиями хотелось бы не просто сохранить, но ещё и приумножить.

Чтобы приумножить, надо поделить

Для того чтобы понять, насколько выгодно приобретение той или иной квартиры, необходимо поделить её стоимость на возможный доход от сдачи в аренду. Принцип вычисления индекса доходности в сравнении двух финансовых инструментов: на одной чаше весов — банковский депозит, на другой — приобретение квартиры с целью сдачи её в аренду.

Доходный метод оценки недвижимости, который лежит в основе, на самом деле несколько сложнее. Но в нашем случае калькуляция с учётом налогов, изменения цены и прочих факторов не имеет смысла. Их роль минимальна.

Согласно данным сайта www.krisha.kz, средняя цена квадратного метра в Астане и Алматы примерно сравнялась. Сейчас индекс «Крыши» находится у отметки 1 759 долларов.

Это значит, что среднюю однокомнатную квартиру можно приобрести примерно за 53 тысячи долларов, или 9.8 миллиона тенге. Средний арендный показатель (стоимость аренды квартиры в месяц) по Астане и Алматы тоже примерно одинаковый, и для однокомнатной квартиры это сумма 72 тысячи тенге. Разделив 9.8 миллиона на предполагаемый годовой доход от сдачи в аренду (864 тыс. тенге), мы получим показатель 11.3.

Согласно расчётам нобелевского лауреата Роберта Шиллера, есть три коридора и три возможных сценария развития событий.

Исторически средним считается показатель соотношения цены к годовой аренде, который приходится на диапазон от 10 до 15. Если квартира стоит именно 10–15 годовых доходов от ренты, то, скорее всего, она оценена справедливо и аренда экономически эквивалентна покупке. Если ниже 10, недвижимость недооценена, и покупать самое время. Платить за аренду в таких условиях невыгодно. Если этот показатель выше 15, то квартира явно переоценена, доход от сдачи в аренду будет низок, и в ближайшее время на рост цен точно рассчитывать не стоит. Если показатель подбирается к 20 и тем более переваливает за 25, мыльный пузырь близок к взрыву.

Почему на другой чаше весов именно аренда? Потому что она наиболее чутко реагирует на все рыночные изменения и ловко подстраивается под ситуацию. В нашем случае эксперты утверждают, что 11.3 — это показатель слегка недооценённой недвижимости, и рост стоимости актива теоретически возможен.

А может, лучше депозит?

Традиционно, сравнивая инвестиции в недвижимость с доходами от банковских депозитов, учитываются именно валютные вклады.

Но реалии суровы. Девальвации и постоянные ожидания новых коррекций курса заставили правительство пойти на отчаянные меры и принудительно стимулировать популярность нацвалюты.

Поскольку ставки валютных банковских вкладов в Казахстане сейчас составляют 1–3 %, вложение средств в недвижимость покажется суперприбыльным делом. Придётся адаптировать формулы к местным условиям. Будем учитывать тенговые депозиты со средней ставкой, которая, по данным Нацбанка, равна 8.1 %.

О стабильности валюты и рисках временно забудем. Представим, что нас интересуют сухие расчёты. Итак, пока мы думаем, покупать ли актив, деньги лежат в банке. При сумме вклада 9.8 млн (а примерно столько необходимо на покупку однокомнатной квартиры) депозит «Безымянный» будет приносить нам ежемесячно по 66 тысяч тенге.

Если учитывать вышеупомянутый арендный индекс «Крыши», квартирант заплатит на 6 тысяч больше. Выгодно? Да. Высокоэффективно? Нет. Пожалуй, главным достоинством этой системы является то, что вы получаете стабильную ежемесячную прибавку к зарплате, которую тут же успеваете тратить, не давая деньгам обесцениться. А банковские проценты в конце года могут оказаться обидными по сравнению с инфляцией.

Разумеется, квартира не обесценится в секунду. Цены на жильё нерасторопны и неповоротливы. Но и продать актив в кризис может оказаться нелегко. Стрессовым активом жильё никак не назовёшь. Здесь главный принцип — стабильность.

Мы понимаем, что усреднённые коэффициенты не совсем правильно применять как аксиому к отдельным реальным ситуациям. Поэтому решили рассмотреть конкретную ситуацию из жизни.

Что, если нет 40 тысяч долларов? Если сумма, необходимая для приобретения готового жилья, не завалялась, а с огромным трудом накопилась на сомнительное и опасное предприятие — долевое участие в жилищном строительстве, которое принято подавать под видом контрактов инвестирования?

Негативный сценарий изучим в следующий раз. А сейчас представим, что на нашем Поле чудес из закопанных денежек все же пророс жилой комплекс.

Инвестиции в строительство: «за» и «против»

Ровно год назад на начальном этапе строительства в Астане несуществующая однокомнатная квартира площадью 29 квадратных метров стоила 37 700 долларов, или почти 7 миллионов тенге. Разумеется, после ввода объекта в эксплуатацию понадобилось вложить в квартиру ещё 400 тысяч тенге, чтобы сделать простейший ремонт. В итоге владелец вложил в недвижимость 7.4 миллиона тенге, или 40 000 долларов.

Сегодня в жилом комплексе выставлено на продажу более 40 квартир, и самая дешёвая жилплощадь продаётся по 1 782 доллара за квадратный метр. При таких расценках вложенные в однушку 40 000 у. е. уже могут превратиться в 51 тысячу. Арендных квартир в этом ЖК немало. Плата за однокомнатную составляет примерно 80 тысяч тенге.

Если бы деньги лежали на депозите, то приносили бы владельцу 50 тысяч ежемесячно, поэтому, казалось бы, квартирант лучше депозита. Но вот незадача. Год, пока дом строился, деньги жили своей отдельной жизнью, работали на стройке и не приносили хозяину дивидендов. Если сумма 7.4 млн пролежит на депозитном счету три года, то вклад вырастет на 1.9 млн. Это ровно столько же, сколько заплатит квартирант за два года.

Если бы владелец стартового капитала не вкладывал деньги в строительство, а купил квартиру на вторичном рынке частично за счёт ипотеки или грабительских потребительских кредитов, получил бы на несколько сотен тысяч тенге больше.

Что выгодно именно вам? Выгодно иметь планы и чёткое представление о целях и ценностях. Говорят, что главный инструмент инвестора — грабли. Не ошибаться и делать всегда правильный выбор удаётся немногим.

Источник https://blog.domclick.ru/post/investiczii-v-nedvizhimost-kak-vygodno-vlozhit-dengi

Источник https://www.nur.kz/nurfin/personal/1983565-kak-mozhno-zarabotat-na-nedvizhimosti-v-kazahstane/

Источник https://krisha.kz/content/articles/2015/stoit-li-segodnya-investirovat-v-nedvizhimost