Оценка бизнеса: зачем нужна, кто проводит, и какие методы используются

Оценка бизнеса: зачем нужна, кто проводит, и какие методы используются

С необходимостью оценки активов сталкивается любой бизнес. Даже если речь не идет о продаже, оценочная экспертиза помогает решить множество операционных задач – например, выявить дополнительные источники дохода компании или оптимизировать ее затраты. О том, как устроен этот рынок и на что обращать внимание при выборе оценщиков ДОЛГ.РФ рассказал Анатолий Цыбрий, генеральный директор консалтинговой группы «ПрофЭксперт» – одной из старейших оценочных организаций в России.

Зачем нужно оценивать бизнес

Перед сделкой купли-продажи – наиболее очевидный ответ на этот вопрос. Но это лишь часть задач, с которыми приходят клиенты.

«Отчет об оценке – стратегический документ, который помогает собственникам и высшему менеджменту в принятии значимых управленческих решений. Особенно это касается непубличных компаний: рынок – живой организм, и его показатели меняются регулярно. В периоды неопределенности мы это наблюдаем подчеркнуто ярко. Дофинансирование или корректировка модели управления должны базироваться на твердых цифрах независимой оценки» – говорит Анатолий Цыбрий.

«Реструктуризация также является значимым мотивом для наших клиентов. Наша работа помогает выявить возможные резервы развития бизнеса на основании внутренних и внешних факторов. Оценка позволяет найти наиболее эффективный способ использования активов компании, чтобы обеспечить рост текущей стоимости бизнеса», – поясняет собеседник ДОЛГ.РФ.

Отдельно стоит сказать про компании, готовящиеся к IPO (первичное размещение акций на бирже). Оценка бизнеса в такой ситуации – важная основа проспекта эмиссии.

«В такой работе мы учитываем не только текущие показатели компании, но и прогнозируем перспективы. Для этого мы дополнительно проводим исследования, смотрим объём и структуру рынка, анализируем динамику производства, исследуем цены, данные импорта и экспорта, проводим конкурентный анализ», — говорят в компании.

Сложнее всего с молодыми компаниями, признаются в «ПрофЭксперт». Главная причина – трудности в расчетах будущих денежных потоков. Для этого необходимы методика и опыт.

«Это очень интересный сегмент задач в оценке. Среди стартапов часто встречаются оригинальные и прорывные проекты, но что важнее – уникальные фаундеры. Ведь Tesla Илона Маска когда-то тоже была стартапом. Видеть такие звезды в развитии – большая предпринимательская радость», — делится Анатолий Цыбрий.

«Недавно мы оценивали небольшой IT-стартап, от которого отказались очень много оценочных компаний, не понимая процесса организации работы. Мы приняли этот вызов, так как сами поверили в бизнес клиента. Спустя 8 месяцев основатели продали бизнес, опираясь на наш прогноз и оценку, заработав при этом 400%», — поделились в «ПрофЭксперте».

Как проходит процедура оценки бизнеса

Длительность процедуры оценки зависит от размера активов и индивидуальных особенностей компании. Например, на оценку микро бизнеса может уйти до 10 рабочих дней, пояснили в «ПрофЭксперте». На оценку крупного холдинга понадобится до одного месяца.

«Хотя индивидуальный подход никто не отменял, — улыбается генеральный директор «ПрофЭксперт», — бывали случаи, когда мы перераспределяли загруженность экспертов и мобилизовывали до 80% сотрудников на один проект идя навстречу клиенту с горящими сроками».

Существует три основных подхода оценки бизнеса:

• доходный (делится на метод дисконтирования денежных потоков и метод капитализации). Например, для стартапов чаще всего используют метод дисконтирования денежных потоков. Он основывается на оценке ожидаемых доходов от оцениваемых активов.
• сравнительный (бывает трех видов: метод прошлых сделок, метод анализа рынка капитала и метод отраслевых коэффициентов). Например, метод прошлых сделок чаще всего используются для оценки компаний, готовящихся к слиянию или поглощению. Он заключается в анализе сделок, ранее совершенных с активами похожих компаний.
• затратный (делится на метод чистых активов, метод ликвидационной стоимости и метод скорректированной балансовой стоимости). Метод чистых активов основан на оценке балансовых показателей компании. Его используют для оценки компаний с большим количеством физических активов (недвижимость, транспорт и проч.). Но он малоэффективен при оценке компаний, чьими основными активами является интеллектуальная собственность.

Исходя из многолетней практики, в основном для оценки имущества и бизнеса в компании «ПрофЭксперт» используют доходный и затратный подход.

Ключевыми критериями оценки бизнеса являются:

• структура предприятия;
• организационная форма бизнеса;
• экономический потенциал предприятия;
• движение денежных средств и их источники;
• показатели рентабельности бизнеса и эффективности хозяйственной деятельности;
• степень зависимости от заемного капитала;
• репутация бизнеса (имидж);
• степень полезности бизнеса и его продукции в настоящее время и в перспективе.

Также есть второстепенные критерии, среди которых активы, не принимающие участия в производстве; размер оцениваемой доли; размер уставного капитала; распределение прибыли между акционерами или участниками общества и другие.

Кто занимается оценкой бизнеса и имущества компании

Оценочная деятельность в России строго регламентируется законом ФЗ №135. Также процедура оценки подчинена определенным профессиональным стандартам.

«Вместе с тем, наши специалисты не просто оценщики, мы объединяем людей с большим опытом в бизнесе, с глубокими знаниями в экономике, привлекаем экспертов с узкопрофильными квалификациями вроде строительства или налогооблажения. Каждый бизнес уникален, нам нужно глубоко понимать и чувствовать нюансы в кейсах наших клиентов. Клиентоцентричность в каждом случае при жестком следовании правовым основам – вот наша ключевая специализация», — подчеркивает Анатолий Цыбрий.

«ПрофЭксперт» отмечен в профессиональных рейтингах, но в компании больше ценят то, что клиенты в большинстве случаев возвращаются с новыми задачами, потому что ценят подход и качество экспертизы.

Оценщик недвижимости: плюсы и минусы профессии, мнение эксперта

Разбираемся вместе с экспертом, каковы плюсы и минусы работы оценщика и что сделать, чтобы им стать.

Эксперт в этом материале: Екатерина Князева, руководитель офиса продаж «ТСН Недвижимость»

Кто такой оценщик недвижимости

Оценщик — специалист в сфере недвижимости, он определяет стоимость объектов. Его услугами пользуются при заключении сделок купли-продажи, оформлении договора обмена, ипотеки или залогового займа. В обязанности эксперта входит сбор подробной информации о квартире, доме, складе, земельном участке или коммерческом помещении. На основании этой информации оценщик определяет стоимость недвижимости. Для того чтобы официально работать на этой позиции, нужна соответствующая лицензия.

Чем занимается оценщик недвижимости

Деятельность оценщиков регламентируется Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Расскажем подробнее о том, чем занимается специалист.

Задачи оценщика недвижимости

Оценщик проводит ряд мероприятий для определения итоговой стоимости объекта. Она учитывает многие факторы:

• район, где недвижимость расположена, с учетом инфраструктуры;
• год постройки объекта, использованные материалы (например, кирпичные дома считаются лучше панельных);
• состояние помещения, наличие или отсутствие ремонта (черновой, чистовой, дизайнерский, как давно сделан);
• возможность перепланировки;
• наличие лоджии или балкона, вид из окон;
• состояние подъезда и придомовой территории;
• спрос на рынке недвижимости.

Оценщик учитывает не только неизменные факторы, но и обстоятельства на момент работы с объектом. Так, важна срочность продажи (если время ограничено, ликвидационную цену можно будет снизить).

Как работает оценщик недвижимости

Эксперт выполняет следующие действия:

1. Собирает информацию, необходимую для дальнейшего анализа. Выезжает на объект, связывается с госорганизациями, подробно изучает документы.
2. Анализирует полученные данные и выбирает методы для последующей рыночной и ликвидационной оценки недвижимости.
3. Собирает подробный отчет, в котором все страницы сшиты и пронумерованы.
4. Проводит переговоры с банками и аудиторскими компаниями.
5. Консультирует клиента, рассказывая о том, что делает и зачем, из каких критериев складывается итоговая стоимость.
6. Разбирает спорные правовые ситуации.

Это пул обязанностей частного специалиста. Если он работает в компании, работа может быть распределена между несколькими сотрудниками. Например, с клиентами общается отдельный менеджер, который, в свою очередь, не занимается бумагами, не выезжает на объект и не ходит по инстанциям.

Как оценивают недвижимость

Существуют несколько подходов к оценке недвижимости. Специалист сам выбирает подходящий ситуации способ определения стоимости.

1. Доходный подход. Оценка стоимости объекта ориентирована на перспективу получать от него деньги. Подход называют также маржинальным (от англ. margin — «маржа, прибыль»). Этот метод подразумевает расчет дисконтированного потока доходов от владения. Учитываются налогообложение и ставка капитализации. В отдельных случаях в рамках этого подхода применяется метод дисконтирования, когда деньги поступают неравномерно (например, при посуточной сдаче в аренду). Точно определить перспективу развития рынка недвижимости невозможно, поэтому оценщик учитывает определенную погрешность в расчетах.
2. Затратный подход. В этом случае стоимость недвижимости включает в себя замещение всех улучшений, произведенных на объекте. При этом вычитается износ. То есть итоговая цена должна быть равна стоимости создания аналогичной недвижимости. Метод применим для оценки частных домов, отдельно стоящих предприятий. Оценщик берет в расчет прейскуранты и сметные расчеты на строительство.
3. Сравнительный подход. Совокупность методов оценки. Это, например, сумма стоимости земельного участка плюс воспроизводство всех имеющихся на нем строений (есть информация о ценах). Подбирается аналогичный объект недвижимости с уже известной стоимостью, схожими техническими и территориальными характеристиками.

В рамках выбранного подхода оценщик используется методы:

• анализа рынка и наиболее эффективного использования объекта;
• выбора аналогов;
• факторного анализа;
• расчета стоимости.

Зарплата оценщика недвижимости

Заработная плата оценщика зависит от многих факторов, в том числе и места работы. В России это от 30 тыс. руб. в регионах до 200 тыс. руб. в крупных городах [1]. Самые высокие зарплаты — у сотрудников в Москве. В Казахстане оценщик получает 45–245 тыс. тг, на Украине — 3,5–15 тыс. грн, в Беларуси — 250–1400 бел. руб. Многое зависит от опыта специалиста и количества объектов недвижимости. В некоторых компаниях он работает за процент от сделок. По данным PayScale, средний доход оценщика жилой недвижимости в США за год составляет $61 265, хотя опытный сертифицированный специалист может заработать более $100 тыс. [2]. Стажер получает значительно меньше: годовой заработок до вычета налогов — около $20 тыс.

Сколько стоят услуги оценщика недвижимости

На сумму, в которую оценивается работа специалиста, влияют несколько критериев:

1. Объект. Оценка квартиры обходится дешевле домов и коммерческих предприятий. На них оценщику придется потратить гораздо больше времени, собирая всю необходимую информацию.
2. Местоположение объекта. Хорошо, если спрос в районе высок и специалисту есть с чем сравнить параметры собственности. В противном случае придется проводить сложные расчеты без аналогов.
3. Время работы. Помимо сложности объекта, учитывается, где он расположен и как далеко ехать оценщику. Обычно выезд в пригород оплачивается дополнительно.
4. Цель работы. Если оценка нужна для нотариуса (например, для заключения договора дарения), то она проще по сравнению с требованиями банков для ипотечной сделки. Во втором случае оценщику предстоит больше работы, соответственно, оплата за нее повысится.

Требования к оценщику недвижимости

Организованность и коммуникабельность — обязательные качества для специалиста по оценке объектов недвижимости. Важно, чтобы он был внимателен к деталям, умел находить, анализировать и проверять информацию. Статус оценщика устанавливается в том числе законом. Так, чрезвычайно важен принцип независимости (ст. 16 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»). Он означает, в частности, что оценщик не имеет права осуществлять свою профессиональную деятельность, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки (в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора), или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве. Специалисту запрещено повышать цену с расчетом на дальнейшее вознаграждение в процентах от суммы.

Специалист обязан понимать процессы формирования цен, законы и нормативно-правовые акты, разбираться в федеральных стандартах оценки. Помимо базовых знаний, нелишним будет постоянный мониторинг рынка и изменений в законодательстве. Для работы нужно подтвердить свой независимый статус и отсутствие заинтересованности. Документы оценщика:

• диплом о высшем образовании (в идеале — юридическом или экономическом);
• сертификат о присвоении квалификации;
• свидетельство саморегулируемой организации оценщиков (СРО);
• квалификационный аттестат, в котором указано направление работы (оценка жилых или бизнес-объектов, движимого имущества).

В некоторых случаях требования могут быть расширены. Иногда организации требуется оценщик с личным автомобилем, готовностью к командировкам и пройденными дополнительными курсами повышения квалификации. Oцeнщик oтвeчaeт финaнcoвo пepeд клиeнтoм зa кaчecтвo пpoдeлaннoй paбoты. B cлyчae нeпpaвильнoгo pacчeтa cтoимocти клиeнт мoжeт пoнecти yщepб, и специалисту пpидeтcя eгo кoмпeнcиpoвaть.

Как стать оценщиком недвижимости

Чтобы стать востребованным специалистом, необходимо пройти профильное обучение в вузе, а затем проработать три года в качестве помощника (стажера). После этого нужно сдать государственные экзамены и вступить в СРО. Расскажем подробнее о каждом этапе.

Где учиться на оценщика недвижимости

Ознакомьтесь с представленными программами известных вузов. Профессия оценщика в последние годы очень востребована, и соответствующее обучение можно пройти во многих университетах. Например, в Москве это:

Можно подобрать подходящую программу на специализированных сайтах, например postupi.online, выбрав свой город из списка. На странице будут видны все варианты обучения, после которого можно получить профессию оценщика.

Квалификационный экзамен оценщика

С 1 июля 2017 года оценщики раз в три года должны сдавать квалификационный экзамен, чтобы оставаться в реестре оценщиков. Аттестация идет по трем направлениям:

• 40 вопросов по недвижимости;
• 40 вопросов о движимом имуществе;
• 54 вопроса в разделе «оценка бизнеса».

Для подготовки к экзаменам можно ориентироваться на вспомогательные материалы Минэкономразвития. Точный список вопросов заранее узнать не получится, но можно изучить глоссарий, примеры и темы. Чтобы подать заявку на аттестацию, оценщик должен не менее трех лет проработать помощником (стажером) с подтверждением стажа записью в трудовой книжке.

Как вступить в СРО

Для законной работы по специальности необходимо вступить в СРО — саморегулируемую организацию. Это дает возможность застраховать свою деятельность, а также получить доступ к базам данных, программам повышения квалификации и квалифицированной помощи коллег. Список СРО доступен на сайте Росреестра. Нельзя состоять одновременно в нескольких организациях, придется выбрать одну. Для вступления нужно предоставить следующие документы:

• заявление;
• согласие на обработку данных;
• паспорт;
• нотариально заверенную копию диплома и других документов, подтверждающих образование;
• копии квалификационных аттестатов;
• справку об отсутствии судимостей;
• документы, необходимые для подтверждения смены фамилии, если она была, например свидетельство о браке.

Заявка рассматривается в течение семи — десяти дней. Если она одобрена, оценщик будет делать членские взносы. Суммы различаются в зависимости от региона, но в среднем это 35 тыс. руб. за вступление в СРО, а затем — 10 тыс. руб. ежегодно.

Работа помощником

Профессионального теоретического образования недостаточно, оценщику нужна практика. Для этого придется один — три года поработать стажером (помощником специалиста). Наставник будет контролировать, учить оперировать основными методами и массивом информации, составлять документацию и общаться с заказчиками. Найти вакансию для стажировки можно в компании, где проходила практика во время обучения, через организаторов курсов переподготовки либо самостоятельно. Первоначальный доход на должности стажера будет ощутимо ниже, чем у опытного оценщика, но это практика даст отличный старт для дальнейшей деятельности.

Где работать оценщику недвижимости

Как и во многих профессиях, работать оценщиком можно по найму, в своей компании либо как частное лицо. Первые годы деятельности лучше освоиться в стабильной организации, где за поиск клиентов отвечают другие специалисты, а ваши обязанности строго регламентированы. Зарплата в компании может быть ниже, чем при самостоятельной работе; нередко она фиксирована и не зависит от количества сделок. Независимый специалист работает сам на себя (ИП без права найма сотрудников), его заработок не ограничен, но вместе с ним не ограничено и количество дел. Создание компании несет определенные финансовые риски и повышает ответственность перед другими людьми, которых вы берете на работу. Важно: законом запрещено быть единственным учредителем компании, ведущей оценочную деятельность, поэтому придется нанять в штат минимум двух сотрудников.

Оценщик недвижимости: плюсы и минусы

Выбор профессии — вопрос индивидуальный. Но прежде чем получать лицензию оценщика, стоит учесть нюансы будущей работы. Нужно не только уметь оперировать большим объемом информации, но и быть готовым к отсутствию личного времени.

Екатерина Князева, руководитель офиса продаж «ТСН Недвижимость»:

— Профессия оценщика предполагает удаленный формат работы. Это удобно — можно вести дела из любой точки города, достаточно иметь ноутбук и интернет. Но обратная сторона и будет главным минусом: отсутствие четкого графика, работа плавно переходит в режим 24/7.

При этом профессия остается востребованной, поэтому у настоящего профессионала всегда есть возможность найти высокооплачиваемую работу. Должность оценщика может стать основой финансовой стабильности, если вы готовы уделять работе много времени и не переставать мониторить изменения на рынке недвижимости.

Оценщик недвижимости с нуля: чек-лист

Чтобы стать оценщиком, определите для себя важные аспекты профессии, обдумайте плюсы и минусы, следуйте инструкции:

• получите высшее образование или пройдите курсы переподготовки и дополнительного профессионального образования;
• пройдите практику;
• сдайте экзамены;
• вступите в СРО;
• оформите страховку;
• выберите подходящий формат работы.

Комментарий эксперта

Екатерина Князева, руководитель офиса продаж «ТСН Недвижимость»:

— Для самостоятельной оценки недвижимости необходимо владеть хотя бы базовыми знаниями законов рынка и системы ценообразования. Но этого не всегда достаточно. Существуют нюансы — например, корректировки на этажность, состояние отделки, удаленность от инфраструктуры, конкурентные предложения в данном районе и другие параметры, объективную оценку по которым может провести только специально обученный компетентный специалист.

Профессиональный оценщик должен быть, в первую очередь, усидчивым и скрупулезным, обладать аналитическими навыками. Еще одно важное качество — умение формулировать четкие вопросы по всем возможным параметрам объектов, важно учесть все, расплывчатые характеристики в описании недопустимы. Тема недвижимости должна быть ему по-настоящему интересна, иначе эффективного вовлечения в работу не получится. Оценщик должен держать руку на пульсе рынка недвижимости и быть в курсе всех текущих законов, новшеств и трендов.

Стоит отметить, что в последние несколько лет функционал специалиста в этой профессии был сильно оптимизирован. Если раньше все отчеты и общую аналитику рынка требовалось проводить вручную (примерно раз в квартал), то сейчас большая часть этих опций решается автоматически через программы банков.

Источник https://xn--c1abvl.xn--p1ai/news/proverka_kontragentov/otsenka-biznesa-zachem-nuzhna-kto-provodit-i-kakie-metody-ispolzuyutsya/

Источник https://realty.rbc.ru/news/61c980989a79470b96b22aeb

Источник https://j.etagi.com/ps/ocenshchik-nedvizhimosti/